Першыя званочкі: пачалі таннець кватэры з рамонтам, у новых дамах

Калі ж прадаць кватэру камусьці сапраўды трэба, варта перагледзець стаўленне да цэнавай палітыкі. Бо тое, што выстаўлена за 80 і магло быць прададзена ўчора за 70, заўтра складана будзе прадаць і за 60, разважае на «Белсаце» экспертка па нерухомасці Наталля Літоўская.

Цэны на кватэры ў Мінску, паводле трэнду, паўзуць уніз. Больш за ўсё патаннелі хрушчоўкі — уласна, так адбывалася кожны раз, калі цэннік ішоў уніз. Цяпер у доме хрушчоўскай эпохі аднапакаёўку можна набыць за 37-38 тысяч, цэннік стартуе з 35 тысяч — уласна, столькі ж яна каштавала на папярэднім дне цэн у 2015—2016-м. Але астатнія тыпы кватэраў да вясны «трымаліся» на аптымізме прадаўцоў.

Асабліва моцна трымаліся кватэры ў дамах, якія былі здадзеныя адносна нядаўна, менш чым 10 гадоў таму.

«Шукаю для мамы кватэру ў новым доме каля першай лініі метро, яшчэ восенню не было аднапакаёвых танней за 73. Зараз паглядзела — 45-метровую кватэру з рамонтам можна ўзяць за 65, а калі паднаціснуць, паказаць задатак, згадзіўся б і за 62», — днямі падзялілася назіраннямі знаёмая.

Як заўсёды, першымі тэндэнцыю заўважаюць тыя, каму «вельмі трэба». Знаёмая мела рацыю. Па-першае, у базах падрасла колькасць кватэр у новых, абжытых дамах. А па-другое, пачалі з’яўляцца кватэры па цане, больш-менш адэкватнай рынку.

Якая яна, адэкватная цана? Кошт квадратнага метра кватэры падобнай плошчы ў суседняй новабудоўлі плюс 150-200 долараў за рамонт, 250 — за дызайнерскі або зусім свежы.

Напрыклад, у суседняй новабудоўлі квадратны метр у вялікай аднапакаёўцы — 1250 долараў. Значыць, метр у падобнай па плошчы, гатовай да пражывання можа каштаваць 1400-1500 долараў, у залежнасці ад якасці аздаблення і дызайну. Больш пакупніку няма сэнсу плаціць — прасцей будаваць самому, ды яшчэ, па магчымасці, з прыцягненнем крэдыту, каб знайсці сродкі на дызайн мары. На другасным рынку, нагадаем, даступных крэдытаў няма (крэдыт ад "Беларусбанка" пад 20% нельга назваць даступным), і наўрад ці з’явяцца.

Чаму з ім, гэтым адэкватным рынку коштам, складана змірыцца? Цэны на новабудоўлі за апошнія 10 гадоў то падрасталі, то падалі. Хтосьці ўступіў у будаўніцтва кватэры, калі метр у ёй каштаваў $1150, хтосьці — калі метр забудоўшчык прадаваў па $1300, трэція — па $1500. І калі першым псіхалагічна прасцей пагадзіцца з тым, што кватэра каштуе столькі, колькі за яе даюць, то апошнім — цяжка. Яны ўклаліся ў некалі модную плітку і дзверы, кухню, убудаваную тэхніку, — у кожны метр «разам» 1700, а то і больш за 2000. Як змірыцца з тым, што вярнуць укладанні цяпер (і, падобна да таго, у бліжэйшыя гады) не атрымаецца?

Яшчэ адзін псіхалагічны момант — памяць будзе ўпарта падказваць, што абжыты «каркасны» дом каля метро, калі ўсё з ім у парадку, ужо «амаль элітка». І калісьці цэннік у ім даходзіў да 2000 долараў за квадратны метр — знаходзіліся пакупнікі і на піку. Калі-небудзь жа будзе пік? Падобна да таго, што цяпер прадаўцы з завышаным цэннікам — людзі, якія трапілі ў гэтую псіхалагічную пастку. Калі ім прадаваць, па сутнасці, не трэба, — нічога страшнага, хай выхваляюцца інтэр’ерамі, выкладзенымі ў базы продажу нерухомасці. Калі ж прадаць сапраўды трэба, варта перагледзець стаўленне да цэнавай палітыкі. Бо тое, што выстаўлена за 80 і магло быць прададзена ўчора за 70, заўтра складана будзе прадаць і за 60.

Хто прадае новыя кватэры і хто купляе аднапакаёўкі?

Некалькі катэгорый, але дзве асноўныя — гэта тыя, хто прадае «першую кватэру», каб купіць нешта большае, і тыя, хто вырашыў парваць «матэрыяльныя сувязі» з краінай.

У першай катэгорыі назапашаныя 10–20 тысяч «на пашырэнне», і ёй важна не столькі тое, за колькі будзе прададзеная кватэра, колькі ці ўпішуцца яны пасля продажу ў суму, якая неабходная для куплі вызначанага наўзамен жылля.

Другая катэгорыя (на жаль, невядома, наколькі вялікая) — тыя, хто адважыўся з’язджаць, і тыя, хто ўжо зʼехаў, уладкаваўся за мяжой, а сваю першую кватэру здаваў (або трымаў як запасны аэрадром) і цяпер хоча проста вывесці грошы з нестабільнай радзімы.

Гэтыя людзі асабліва выразна разумеюць, што крызіс тут надоўга. І няма чароўнай палачкі, якая адновіць эканоміку за год-два.

А пакупнікі аднапакаёвых кватэр — тыя, хто хоча перасяліць да сябе бліжэй родных, тыя, хто шукае кватэру як забеспячэнне будучыні дзецям (пакуль здаваць, а вось будзе сын/дачка вучыцца ў Мінску — будзе дзе жыць), тыя, хто шукае інвестыцыйную кватэру (каб укласціся мінімальна, але кватэра адразу пачала «працаваць»). Плюс адзінокія і пары, якія назапасілі грошы і якія не жадаюць марнаваць час і сілы на аздабленне. Уласна кажучы, не самыя бедныя людзі, але і не самыя масавыя катэгорыі пакупнікоў, ад якіх варта чакаць высокага попыту. 

Што паскорыць падзенне цэнніка?

Кватэры ў здадзеных дамах — безрызыкоўны ў плане будаўнічых сюрпрызаў варыянт. Але даплачваць за гэтую безрызыкоўнасць мала хто можа — у асноўным, таму, што не так шмат у людзей ашчаджэнняў. Калі цэны на новабудоўлі прасядуць яшчэ на 100 долараў за метр (а было такое), прасядзе ўслед і другасны рынак, «свежы» ў тым ліку. А патаннець новабудоўлі могуць, калі знікнуць крэдыты і (або) пачнуцца чарговыя праблемы з валютай. Гэта з відавочнага і чаканага.