Цэны на жыллё ў Мінску ўжо цяпер павінны знізіцца на 10–15%

Якім будзе попыт на жыллё? На колькі ўпадуць цэны? Купляць і прадаваць зараз ці пачакаць?

Гіперінфляцыя, недаступнасць крэдытаў і поўная нявызначанасць — вось тры фактары, якія абрынулі рынак нерухомасці ў першыя тыдні сакавіка. Myfin.by разам з пляцоўкай аб'яў «Куфар нерухомасць» і экспертам агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэем Чарнышовым разбіраецца, што будзе з беларускім рынкам жылля.

Пра попыт

У лютым 2022 года трафік «Куфар нерухомасць» знізіўся ў адносінах да студзеня на 8%, але спад носіць сезонны характар. І ў сакавіку, наадварот, намеціўся рост, хоць канчатковых даных яшчэ няма. Таму на «Куфар нерухомасць» адзначаюць хутчэй трэнд на захаванне цікавасці да рынку жылля. Магчыма, карыстальнікі цяпер не гатовыя здзяйсняць здзелкі, аднак актыўна манітораць цэны і прапановы, у тым ліку, па доўгатэрміновай арэндзе.

Сітуацыю тлумачыць аналітык агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў:

— Попыт на жыллё ў Мінску ёсць заўсёды. І ён вельмі высокі. У сітуацыі нявызначанасці, калі прадаўцы яшчэ не гатовыя скідваць цэны, а пакупнікі ўжо не могуць па ранейшых цэнах набываць, попыт нікуды не знікае, а пераходзіць у рэжым чакання — так званы адкладзены попыт. Здзяйсняюцца толькі тыя здзелкі, па якіх прадаўцы пайшлі на саступкі ў кошце.

Але пакупнікі працягваюць маніторыць рынак у пошуках лепшых прапаноў. Прыглядаюцца да кватэр сціплейшых, менш камфартабельных, далей ад цэнтра. Аднак не адмаўляюцца ад ідэі куплі жылля зусім. Бо да пошукаў іх падштурхоўваюць розныя фактары, ці то сямейныя пытанні, ці то кепскія жыллёвыя ўмовы.

Прадаўцы таксама разумеюць, што па ранейшых цэнах яны сабе пакупніка ўжо не знойдуць, таму глядзяць, як паводзяць сябе іншыя ўласнікі жылля, якія кошты на рынку, ці ёсць у іх канкурэнты ў падобным сегменце.

Але рэальных здзелак заключаецца значна менш, чым яшчэ месяц таму. Больш таго, з 25 лютага назіралася скасаванне многіх здзелак, пра якія бакі дамовіліся ў перыяд да 24-га. А калі здзелкі і заключаюцца, то са значным гандлем.

Пра цэны

Пры гэтым пакуль зніжаць цэны не ўсе прадаўцы гатовыя псіхалагічна. Больш за тое, у аб'явах яны заяўляюць нават большую цану, чым раней. «Куфар нерухомасць» фіксуе невялікі рост коштаў на другасным рынку ў сакавіку ў адносінах да лютага. Прычым не толькі ў беларускіх рублях, што натуральна, улічваючы інфляцыю, але і ў доларах. У сярэднім рост кошту квадратнага метра склаў ад 0.2% — у Гомелі да 5% — у Брэсце. У сталіцы квадратны метр падаражэў на 2.3%.

Адзіны рэгіянальны цэнтр, у якім назіралася зніжэнне коштаў, — гэта Магілёў. Тут квадратны метр на «другасным рынку» патаннеў на 0.5%, калі лічыць у доларах.

Цэны на новабудоўлі, паводле «Куфар нерухомасць», паводзяць сябе па-рознаму ў розных гарадах. Так, у Брэсце кошт квадратнага метра ў новым жыллі вырас у сакавіку у параўнанні з лютым адразу на 5.2% у доларах. Таксама рост назіраўся ў Гомелі і Гродне, хоць і не такі значны.

А вось у Мінску, Віцебску і Магілёве зніжэнне кошту квадратнага метра ў новабудоўлях склала ад 1.6% да 2.1%.

На рынку доўгатэрміновай арэнды кошты прыкметна пайшлі ўніз. Так, у Мінску сярэдні кошт арэнды ў сакавіку у параўнанні з лютым зваліўся амаль на 5%. Самае ж вялікае зніжэнне назіралася ў Гродне і Гомелі – адразу на 9%. Праўда, у беларускіх рублях цэны нават выраслі.

— Што тычыцца заяўленага кошту жылля на другасным рынку, то цалкам магчыма, мы маем справу з інерцыяй, — тлумачыць Андрэй Чарнышоў. — Прадаўцы арыентаваліся на тыя лічбы, якія бачылі на рынку новабудоўляў, таму таксама трохі паднялі і яшчэ не паспелі скарэктаваць кошты ў адпаведнасці з новай рэчаіснасцю.

Але казаць аб нейкай тэндэнцыі, безумоўна, пакуль нельга. Аб'ектыўных прычын да росту коштаў няма. Наадварот, у рэальных здзелках яны ідуць уніз. Па тых сакавіцкіх здзелках, якія мы аператыўна апрацавалі, кошт квадратнага метра ў Мінску ўжо знізілася ў сярэднім на 6%. А, напрыклад, у «каркасніках» адразу на 10% — таму што яны на рынку прапануюцца па найбольш высокіх коштах. Але дакладней можна будзе сказаць, толькі калі падвядзем вынікі сакавіка.

Што будзе далей

— Ёсць простая формула, якая дзейнічала ў папярэднія крызісы: выйграе той, хто прадасць хутчэй. І не важна, якой якасці гэтая кватэра. Усё будзе вырашаць цана. Таму што пакупнікоў мала, і яны цікавяцца самымі таннымі прапановамі.

Галоўнае пытанне, якое цяпер хвалюе прадаўцоў: на колькі зніжаць цану, каб не пралічыцца? Адказ такі: ужо цяпер кошт жылля ў Мінску павінен знізіцца на 10-15%. Гэта не проста мае словы, а формула, выпрацаваная на нашым рынку. Прааналізаваўшы папярэднія крызісы, мы зразумелі, што калі долар вырастаў на 100%, цэны на нерухомасць зніжаліся на 30%. Тая ж прапорцыя захаваецца і цяпер. Пры гэтым дарагія кватэры знізяцца ў кошце больш, чым танныя.

Што тычыцца пакупнікоў, то калі ў іх ёсць на руках уся патрэбная для набыцця жылля сума ў доларах і няма вострай неабходнасці купляць прама цяпер, то, вядома, можна і пачакаць. Ва ўсіх іншых выпадках адкладаць куплю няма сэнсу. Мы атрымліваем заробкі ў беларускіх рублях, і ў нацыянальнай валюце кошт нерухомасці будзе толькі расці. За кошт росту абменнага курсу долара даходы ў BYN будуць зніжацца, а ўслед за імі — пакупніцкая здольнасць.

Вось таму ўкласці грошы ў нерухомасць цяпер больш надзейна — робіць выснову аналітык Андрэй Чарнышоў.

Паводле Myfin.by