Непакорлівы сабекошт квадратнага метра

Плён працы Нацбанка — паніжэнне інфляцыі і цвёрдая манетарная палітыка — адкрываюць дарогу для з'яўлення жыллёвых назапашвальных праграм, іпатэкі і іншых мадэляў недзяржаўнага фінансавання будаўніцтва жылля. Застаецца вырашыць яшчэ адну праблему — завышаны кошт будаўніцтва.

У беларускай эканамічнай сітуацыі будаўніцтва жылля — лепшы спосаб прыцягнуць унутраныя інвестыцыі, далучыць назапашванні грамадзян у эканоміку. Бо фондавы рынак за 25 гадоў у краіне так і не сфармаваўся: укладаць свае зберажэнні ў акцыі нейкага прадпрыемства, разлічваючы на дывідэнды, — для простага беларуса дзікунства. А ўкласці іх у кватэру, дом — зусім іншая справа.

З іншага боку, зразумець, як фармуецца кошт квадратнага метра ў новабудоўлях, — складаней, чым вывучыць квантавую фізіку. Тут у кожнага — свая праўда. Забудоўшчыкі наракаюць на самаўпраўства чыноўнікаў і празмерна дарагія банкаўскія крэдыты, пакупнікі кватэр у новабудоўлях кажуць аб сарваных тэрмінах і жудаснай якасці будаўніцтва, эканамісты паказваюць на надта дарагія айчынныя будматэрыялы, а іншыя проста раяць будаўнікам менш красці.

Два погляды на адзін кошт

Яшчэ ў канцы мінулага года, выступаючы перад парламентам, віцэ-прэм'ер Анатоль Калінін казаў, што кошт будаўніцтва жылля з дзяржпадтрымкай можа знізіцца да 280 долараў за квадратны метр.

У сваю чаргу, бізнесмен і палітык Андрэй Клімаў прыводзіць уласныя разлікі — і не на пустым месцы, а як былы кіраўнік АТ «Андрэй Клімаў і КО», якое ў 1990-х гадах займалася ў тым ліку і будаўніцтвам. Паводле яго меркавання, рэальны сабекошт панельнага домабудавання — $80–100 за квадратны метр.

«Створана штучная манаполія, калі не сказаць — мафія, якая кантралюе вылучэнне зямельных участкаў і, натуральна, кантралюе кошт. 800–1000 долараў за квадратны метр у панельках — наркагандаль адпачывае! Кошт завышаны як мінімум у пяць разоў! Тлумачу: заводы будматэрыялаў знаходзяцца ў Мінску, будаўнічыя пляцоўкі — з гатовымі камунікацыямі, — падлічвае Клімаў. — Звярніце ўвагу: дамы будуюцца толькі там, дзе не трэба затрачваць дадатковыя сродкі, але кошт трымаецца. Усе ведаюць, што камунікацыі — гэта каля 50% ад кошту будаўніцтва. Прыбірайце 50% — максімум квадратны метр павінен каштаваць 300–400 долараў. Домабудаўнічыя прадпрыемствы нічога не плацяць за забруджванне навакольнага асяроддзя, таму што знаходзяцца на забеспячэнні горада, — зніжайце кошт будаўніцтва ў два разы. Ужо метр каштуе 200 долараў. Прыбярыце мафію і зрабіце канкурэнцыю — кошт квадратнага метра паменшыцца да 100 долараў, як гэта было ў 1990-х гадах. Агулам кошт памяншаецца ў 7–8 разоў!»

Гэта адзін падыход, у якім Калінін і Клімаў сыходзяцца ў меркаваннях. У іх апанентаў — свае лічбы і свая праўда. Спрэчка пра сабекошт успыхнула з новай сілай пасля таго, як напрыканцы лютага Андрэй Кабякоў наведаў ААТ «Гомельскі домабудаўнічы камбінат». Там прэм'еру распавялі, што, дзякуючы мадэрнізацыі прадпрыемства і паніжэнню выдаткаў на вытворчасць, Гомельскі ДСК здолеў знізіць сабекошт будаўніцтва жылля (з дзяржпадтрымкай) да 260 долараў за квадрат, а на камерцыйнай аснове — да 303 долараў. Гэты кошт апынуўся самым нізкім у краіне і, па меркаванні Кабякова, павінен стаць арыенцірам для іншых будаўнічых арганізацый Беларусі.

Але, што цікава, у самім Гомельскім ДСК зусім не лічаць, што дасягнуты імі сабекошт прыдатны для любога будаўніцтва. «На фармаванне кошту ўплывае мноства фактараў — колькасць секцый у доме, паверхавасць, набор кватэр, іх колькасць на паверсе, аздабленне фасадаў, спосаб будаўніцтва і крыніца фінансавання. Напрыклад, у аднасекцыйным доме з адна- і двухпакаёвымі кватэрамі сабекошт будаўніцтва самы высокі, — тлумачыць Таццяна Канстанцінава, намдырэктара па эканоміцы і фінансам ААТ «Гомельскі домабудаўнічы камбінат». — Ёсць дамы, якія будуюцца па дзяржзамове, ёсць ільготнае будаўніцтва для грамадзян, што жывуць у нястачы, а ёсць дамы, якія ўзводзяцца на камерцыйнай аснове. Калі будаўніцтва ідзе на камерцыйнай аснове, мы нясем дадатковыя выдаткі, якія не ўключаюцца ў кошт будаўніцтва дамоў па дзяржзамове і для грамадзян, якім патрэбна паляпшэнне жыллёвых умоў. Пры будаўніцтве па дзяржзамове прыбытак забудоўшчыка наогул не прадугледжаны, а пры долевым будаўніцтве для грамадзян, якія жывуць у нястачы, ён абмежаваны 5%».

Высокі парог камунікацый

Па вялікім рахунку, ёсць толькі адна сур'ёзная праблема, якая ў агляднай будучыні не дазволіць значна знізіць сабекошт будаўніцтва квадратнага метра жылля. Гэта праблема камунікацый — сістэм размеркавання газу, вады, электрычнасці, каналізацыі. Камерцыйнае будаўніцтва жылля доўгі час прыносіла звышпрыбыткі менавіта з-за таго, што дэвелоперы, часцей за ўсё, не плацілі за пракладку новых сетак. Яны выкарыстоўвалі «запас трываласці» камунальных сетак, пракладзеных яшчэ ў часы СССР.

Менавіта гэтым, у прыватнасці, тлумачыцца любоў айчынных дэвелопераў і прастымуляваных імі гарадскіх чыноўнікаў да ўшчыльняльнай забудовы ў старых жылых кварталах — там можна далучыцца да існуючых камунікацый, не выдаткоўваючыся на пракладку новых.

Аднак за чвэрць стагоддзя рэсурс савецкай камунальнай інфраструктуры быў вычарпаны. Сёння любы больш-менш маштабны будаўнічы праект патрабуе найперш «з нуля» стварыць інжынернае забеспячэнне — пракласці ў чыстым полі ўсе камунікацыі — прычым, з адпаведным маштабаваннем камунальнай інфраструктуры на ўзроўні горада або раёна. А гэта капітальныя выдаткі такога маштабу, які не пацягне ні адзін камерцыйны забудоўшчык або дзяржаўны жыллёва-будаўнічы камбінат.

Простага выхаду з гэтай сітуацыі няма. Альбо выдаткі на пракладку інфраструктуры будуць ускладзеныя на забудоўшчыкаў — тады пра паніжэнне сабекошту можна забыцца. Дый наогул жыллёвае будаўніцтва за межамі дзяржзамовы рызыкуе замарозіцца. Пры цяперашніх прыбытках насельніцтва, квадратны метр за 1000 долараў, мякка кажучы, даступны не ўсім.

Альбо дзяржава возьме на сябе выдаткі на інфраструктуру — проста, каб стымуляваць развіццё будаўнічай галіны і жыллёва-назапашвальных фінансавых праграм. Але тады паніжэнне сабекошту будаўніцтва будзе фальшывым: бо з нас усё роўна спагоняць гэтыя грошы ў бюджэт, толькі ўжо іншымі шляхамі. Да таго ж, атрымаецца, аплачваць патанненне кватэр для невялікай колькасці грамадзян будзе ўсё беларускае грамадства, што таксама не надта справядліва.

Ёсць, зрэшты, і іншыя бар'еры перад паніжэннем сабекошту будаўніцтва. Найболей запатрабаваныя на рынку адна- і двухпакаёвыя кватэры. Але на кожную кватэру патрэбна асобная пліта, унітаз, ванная. Таму, чым менш у доме трох- і чатырохпакаёвых кватэр, тым даражэйшымі атрымліваюцца ўсе астатнія.

Іншая праблема — падземныя паркінгі. Па цяперашніх нарматывах на кожную кватэру ў доме прадугледжана машынамесца ў паркінгу і яшчэ 25% месцаў для агульнага карыстання. Але на практыцы ў бюджэтных новабудоўлях машынамесцы ў гаражах не купляюць наогул. І яны ляжаць мёртвым грузам на ўсіх забудоўшчыках.

Зараз у шмат якіх дэвелопераў кошт квадратнага метра ў новабудоўлях для пакупнікоў скараціўся з 2000 (у 2008 годзе) да 850 долараў сёння — і гэта ў дамах аднолькавых спажывецкіх якасцяў. Вядома, самі дэвелоперы гавораць пра эканомію за кошт «удасканалення вытворчых працэсаў», але зразумела, што ў рэальнасці мы проста бачым, якія звышпрыбыткі яны атрымлівалі ў больш сытыя гады.