Рыэлтараў чакаюць чарговыя змены

Тых, хто сапсаваны кватэрным пытаннем, хапае ва ўсе эпохі. Цяпер шмат пра такія гісторыі ведаюць рыэлтары. Некаторыя з іх кажуць, што ім малако за шкоднасць трэба задарма выдаваць.

Аднак і самі яны часцяком майстры круцельстваў — як фінансавых, так і псіхалагічных. Таму ў хуткім часе чакаюцца змены ў рыэлтарскай дзейнасці. Чаго чакаць гэтаму бізнесу і нам, патэнцыйным удзельнікам здзелак з нерухомасцю?

«Чорныя рыэлтары» — гэта, канечне, крайняя ступень сапсаванасці беларусаў кватэрным пытаннем. У зводках міліцыі ды судоў, на жаль, такая інфармацыя рэгулярная. Свежы выпадак — у лютаўскім паведамленні з Гомеля. Там расследуецца крымінальная справа аб спробе пецярых чалавек завалодаць кватэрай 56-гадовай мясцовай жыхаркі.

Звычайна махляры адшукваюць так званых «асацыяльных» грамадзян, якія злоўжываюць алкаголем, і рознымі спосабамі змушаюць іх адмаўляцца ад жылля. Пасля перапісвання кватэр на іншых небаракаў перасяляюць у горшыя ўмовы або робяць бадзяжнікамі. Здараецца, гаспадароў кватэраў «чорныя рыэлтары» папросту забіваюць і закопваюць недзе ў лесапаласе. Напрыканцы 2018-га быў пакараны смерцю адзін з «чорных рыэлтараў», якія бязмежнічалі на Магілёўшчыне.

А колькі розных штукарстваў, калі рыэлтары разводзяць народ на грошы! І не ўсе, хто зазнаў пустыя выдаткі і займеў локшыны на вушах, скардзяцца на нячыстых на руку агентаў па нерухомасці.

ТОП скаргаў на рыэлтараў

Днямі Міністэрства юстыцыі падвяло вынікі зваротаў спажыўцоў датычна працы рыэлтарскіх агенцтваў. Скаргі закранулі траціну з іх. Мінюстам было анансавана, што праблемныя пытанні будуць вырашацца прафілактычнымі захадамі (то бок праверкамі) і карэктаваннем заканадаўства.

Самая распаўсюджаная скарга (23% ад усіх зваротаў) — наконт прымусу патэнцыйных пакупнікоў да заключэння дамовы на аказанне рыэлтарскіх паслугаў і аплаты іх кошту. Сутнасць парушэння: рыэлтарская фірма падпісвае з прадаўцом дамову па садзейнічанні продажу яго нерухомасці, абавязваецца знайсці пакупніка, зладзіць агляды аб’екта, перамовы па куплі-продажу і дапамагчы ў афармленні патрэбных дакументаў. Паводле Правілаў ажыццяўлення рыэлтарскай дзейнасці, гэта ўсё паслугі, якія аплачвае ўласнік прадаванай нерухомасці.

Але што робяць рыэлтары? Калі знаходзіцца пакупнік, яму кажуць, што набыць яе можна, толькі заключыўшы дамову з рыэлтарскай арганізацыяй і аплаціць яе паслугі. Калі пакупнік адмаўляецца, то верагодная здзелка наўмысна зрываецца. Рыэлтар можа папросту не сказаць прадаўцу, што яго домам ці кватэрай цікавіліся. «Указаныя дзеянні з’яўляюцца неправамернымі і накіраваныя на спагнанне двайной аплаты за аказанне рыэлтарскіх паслугаў: і з прадаўца аб’екта нерухомасці, і з пакупніка», — зазначаюць у Мінюсце.

На другім месцы — скаргі на размяшчэнне непраўдзівай рэкламы аб’ектаў нерухомасці і неналежная якасць аказаных рыэлтарскіх паслугаў — 19,6%. Распаўсюджаная схема: рэкламаваныя кватэры ў арэнду — выдуманыя. Гэта робіцца для заваблівання кліентаў нібыта вялікай колькасцю аб’ектаў у базе прапаноў рыэлтарскай фірмы. Калі чалавек тэлефануе і цікавіцца ўпадабанай кватэрай, агенцтва нерухомасці адказвае, што яна ўжо здадзеная. Але, маўляў, ёсць іншыя файныя варыянты. Праўда, інфармацыю пра іх можна атрымаць толькі пасля заключэння дамовы і аплаты гэтых інфармацыйных паслугаў.

Дзеля гэтых жа мэтаў можа капіявацца рэклама аб арэндзе аб’ектаў, размешчаная іх уласнікамі, у якіх ніхто не пытае згоды, або з замежных сайтаў, калі замест мінскай кватэры публікуецца апісанне якой-небудзь маскоўскай. Дарэчы, мой знаёмы скардзіўся на такое аказанне інфармацыйных паслугаў: яму паведамлялі тэлефоны гаспадароў цікавых яму аднапакаёвых кватэраў, проста беручы актуальныя аб’явы з розных сайтаў. То бок, за інфармацыйныя паслугі коштам 5 базавых велічыняў выдаваўся пошук у інтэрнэце, што можа зрабіць кожны самастойна.

Распаўсюджаны ход рыэлтараў: пісаць у аб’яве, што кватэру здае ў арэнду ўласнік, але пры тэлефаванаванні слухаўку здымае агент па нерухомасці. А там ужо залежыць ад таго, ці зможа ён забалбатаць чалавека да падпісання дамовы.

Падсумаванне Мінюсту адназначнае: «Рыэлтарская арганізацыя мае права рэкламаваць толькі той аб’ект, у дачыненні да якога заключана дамова на аказанне адпаведных рыэлтарскіх паслуг яго ўладальніку. Не дапускаецца размяшчэнне рэкламы, якая ўтрымлівае хлуслівыя і іншыя недакладныя звесткі. Калі аб’ект сапраўды ўжо здадзены (прададзены), то рэкламавацца ён не павінен».

Хітрыя і патрэбныя

Агенты па нерухомасці, каб зарабляць, павінны быць не толькі добрымі псіхолагамі, але і акцёрамі. Бывае, агенцтвы падчас скачкоў попыту ладзяць спектаклі на ажыятаж: супрацоўнікі ці сябры супрацоўнікаў падчас прыходу новага кліента імітуюць падпісанне дамовы на куплю.

Пачытаўшы пра выпадкі «разводаў» з боку агентаў па нерухомасці, людзі вырашаюць, што будуць усё рабіць самі. Па законе, каб прадаць кватэру ці купіць, паслугі рыэлтара не патрэбныя. Што праўда, калі вы, напрыклад, хочаце прадаць лецішча, але не маеце шмат вольнага часу на паказы яго патэнцыйным пакупнікам ці не зможаце не сказаць праўду пра не надта істотныя, але мінусы дома ці ўчастка, то хай гэтым зоймецца адмысловец. Калі ж вы пакупнік, то хай лепш спецыяльна навучаныя людзі правераць чысціню дакументаў на ўпадабаную вамі нерухомасць.

Гэта, у першую чаргу, паперы на куплю, прыватызацыю ці спадчыну, тэхпашпарт на кватэру. А яшчэ прадавец павінен быць дзеяздольным — даведка з псіхічнага і наркалагічнага дыспансераў будзе нялішняй. Натуральна, трэба праверыць праз Дзяржрэестр нерухомасці, ці не закладзеная кватэра ў банку. І гэта не ўсё, але, калі адчуваеце ў сабе сілы і кампетэнцыю справіцца з такой бюракратыяй, — значна зэканоміце на рыэлтарскіх паслугах. Дарэчы, з пэўнай гарантыяй агенцтва (пералік, праверка сапраўднасці купюраў і гэтак далей) адбываецца і перадача грошай пры куплі-продажу.

Змены і незадаволенасць рыэлтараў

Цяпер падрыхтаваны праект пастановы Савета міністраў з пунктам пра недапушчальнасць для рыэлтарскай арганізацыі выступаць па адной дамове на баку і прадаўца, і пакупніка. Многія фірмы супраць, бо непакояцца наконт істотнага падзення даходаў — да 30%. Некаторыя наогул знікнуць. Праўда, не выключана, што будзе знойдзены нефармальны спосаб абыходзіць гэтую забарону. Ці нават легальны: напрыклад, рыэлтарскія агенцтвы пачнуць ствараць пры сабе фірмы-«дочкі», якія будуць займацца менавіта абслугоўваннем пакупнікоў.

Праектам прадугледжана таксама права рыэлтарскіх кантораў самастойна зацвярджаць тарыфы паслугаў, але ў межах максімальна дапушчальных, якія будуць устаноўленыя. Гэта значыць, што тарыфы будуць вызначацца падчас перамоў рыэлтараў і прадаўцоў. Хоць сярод саміх рыэлтараў ёсць і дзве іншыя пазіцыі — захаваць цяперашнія вызначаныя тарыфы і наогул іх адмяніць, каб кошт паслугаў вызначаўся рынкам. Паводле міністра юстыцыі Алега Сліжэўскага, дзяржава пакінуць рынак жылой нерухомасці без кантролю не можа, бо гэта значная каштоўнасць для людзей, якая вымагае пэўных гарантыяў.

Цяперашнія тарыфы дзейнічаюць з 2008 года. З прадаўца бяруць дыферэнцаваную стаўку — 1–3% у залежнасці ад кошту нерухомасці. Пры гэтым чым большы кошт — тым меншы працэнт. Рыэлтарскія агенцтвы крытыкуюць такі прынцып, апелюючы нават да яго сацыяльнай несправядлівасці. І прапануюць усталяваць стаўку 4% — адзіную на ўсе аб’екты. Гэта дапаможа многім рыэлтарскім арганізацыям выжыць, калі ім забароняць выступаць у адной і той жа здзелцы на баку і пакупніка, і прадаўца.

І пры канцы — прагноз на пакупніцкую актыўнасць і, адпаведна, паводзіны коштаў на жыллё на 2019 год. Усё будзе залежаць ад эканомікі. Сачыце за такімі чыннікамі: рост заробкаў, стабільны курс долара і даступнасць крэдытаў крыху падвысяць попыт. Кошты, на думку экспертаў, не зменяцца.

Дарэчы, паводле даследаванняў групы кампаній «Твая сталіца», сёння кошт кватэры — не ключавы фактар у пакупніка для прыняцця рашэння. Аналітыкі падаюць такі расклад датычна Мінска: прымальны кошт — 25%, развітая інфраструктура і асаблівыя ўмовы аплаты (ад крэдытавання да растэрміновак) — па 22%, будаўнічая гатоўнасць дома — 19% і блізкасць да метро — 12%.