ЖКГ: забраць у дзяржавы нашае

Нягледзячы на тое, што ў Беларусі амаль 95% жылля знаходзіцца ў прыватнай уласнасці, яно пераважна ўпраўляецца дзяржаўнымі кампаніямі. Гэтая дыспазіцыя інтарэсаў — аснова ўсіх канфліктаў і скаргаў у сферы жыллёва-камунальнай гаспадаркі. Пра тое, як выправіць сітуацыю, чаму адлічэнні на капрамонт падобныя да фінансавай піраміды і чаму варта адмяніць тарыфы на жыллёва-камунальныя паслугі, для «Новага Часу» разважае былы дэпутат парламента, кіраўнік арганізацыі «Эфектыўнае кіраванне будынкамі», юрыст Уладзімір Навасяд.

Асабліва важнае пытанне ў сферы ЖКГ — рэфармаванне сістэмы кіравання ў шматкватэрных дамах. Бо 71% жылога фонду — гэта менавіта шматкватэрныя дамы, а 29% — індывідуальныя. У суседняй Украіне гэтая прапорцыя — 50% на 50%, у Літве 58% на 42%. Адпаведна, і большасць выбаршчыкаў у нас пражывае ў шматкватэрніках, таму гэта як сацыяльна-эканамічнае, так і палітычнае пытанне.

Стаць «калектыўным гаспадаром»

Жыллёва-камунальная гаспадарка складаецца з жыллёвага сектару і камунальнай гаспадаркі. І яны моцна адрозніваюцца па форме ўласнасці. Жыллёвая гаспадарка, то-бок наша з вамі жыллё, практычна на 95% знаходзіцца ў прыватнай уласнасці (у асноўным, ва ўласнасці фізічных асобаў).

Паводле дадзеных Белстату, агульны жыллёвы фонд Беларусі складае 256,4 мільёна квадратных метраў: у тым ліку дзяржаўны — 14,9 мільёна, прыватны — 241,4 мільёна «квадратаў». Пры гэтым аб’яднаная таварыствамі ўласнікаў і арганізацыямі забудоўшчыкаў толькі прыкладна пятая частка плошчаў. Існуюць крыху болей за 2 тысячы таварыстваў уласнікаў і пад 8 тысяч жыллёвых кааператываў у шматкватэрных жылых дамах.

Гэтыя дадзеныя наглядна паказваюць, што асноўным уласнікам жылля зʼяўляецца прыватны ўладальнік, у той час як дзяржава валодае толькі 5,8% жылля.

Камунальная гаспадарка прадстаўлена манапалістамі па пастаўках асноўных камунальных паслуг (ацяпленне, электраэнергія, вада, каналізацыя, газ) і практычна на 100% належыць дзяржаве. Адпаведна размяркоўваецца і адказнасць. Таму і спосабы, а таксама хуткасць пераўтварэнняў у гэтых дзвюх сферах ЖКГ будуць адрознівацца.

Казахстан, краіны Балтыі зрабілі стаўку на «калектыўнага гаспадара»: там стварылі ва ўсіх шматкватэрных дамах юрыдычныя асобы — таварыствы ўласнікаў. У трансфармацыі ЖКГ была зроблена стаўка на адмену тарыфаў жыллёвых паслуг і на пераход да метаду пакрыцця дамавых выдаткаў уласнікамі жылля. Усё гэта магчыма толькі ў рамках юрыдычнай асобы — таварыства ўласнікаў. Ніякія схемы кшталту «жыхары — Рады жыхароў — кіраўнікі кампаніяў» не працуюць і не будуць працаваць, а прывядуць да карупцыі і злоўжыванняў. Няма юрыдычнай асобы ў доме — няма кантролю і адказнасці!

Перадусім рэфармаванне камунальнай гаспадаркі вымагае антыманапольнага рэгулявання і канкурэнцыі. Добра сябе зарэкамендавала сістэма, пры якой транспартныя сеткі аддзеленыя ад вытворцаў паслугаў і належаць дзяржаве. Дзяржава, у сваю чаргу, гарантуе роўныя ўмовы доступу да гэтых сетак усім вытворцам незалежна ад формы ўласнасці.

Паколькі галоўны ўласнік жылля — прыватная асоба, то сістэме ЖКГ папросту наканавана развівацца так, каб цяжар утрымання маёмасці пераразмеркаваўся якраз на ўласніка, і каб уласнік выбудоўваў дакладныя і празрыстыя дамоўныя адносіны з трэцімі асобамі — вытворцамі і пастаўнікамі паслугаў. Але як гэта зрабіць?

Канкурэнцыяй па карупцыі

У першую чаргу, неабходна завяршыць затарможаную працу па стварэнні на базе кожнага жылога дома таварыства ўласнікаў. Заканадаўства для гэтага маецца. Артыкул 165 Жыллёвага кодэксу наўпрост указвае: з моманту ўзнікнення права ўласнасці на абʼекты нерухомай маёмасці, якія знаходзяцца ў адным жылым доме або на адной прыдамавой тэрыторыі для двух і больш уласнікаў паўстае неабходнасць выбару наконт спосабу кіравання агульнай маёмасцю. Пры гэтым, па сутнасці, адзіным магчымым спосабам кіравання, які могуць выбраць удзельнікі сумеснага домаўладання, ёсць кіраванне менавіта праз таварыства ўласнікаў.

Па-другое, неабходна выключыць з заканадаўства паняцце «жыллёва-камунальнай паслугі» — і перайсці да выдаткаў па эксплуатацыі агульнай маёмасці. Жыльцы-ўласнікі атрымаюць празрыстыя калькуляцыі плацяжоў адпаведна аптымальна спажытым рэсурсам.

Для гэтага кошты на паслугі электразабеспячэння, цеплазабеспячэння, водазабеспячэння і водаадвядзення, газазабеспячэння, якія прадастаўляюцца манаполіямі, павінны застацца ў зоне рэгулявання антыманапольнага заканадаўства, а аплата ажыццяўляцца паводле фактычнага спажывання, якое фіксуецца з дапамогай адмысловых лічыльнікаў уліку. І тут, у прынцыпе, ёсць заканадаўчая база — указ кіраўніка краіны ад 31 снежня 2015 года № 535 «Аб прадастаўленні жыллёва-камунальных паслуг», які замацаваў метад фармавання расходаў паводле фактычных выдаткаў па эксплуатацыі жыллёвага фонду.

Акрамя гэтага, згодна з Жыллёвым кодэксам, удзельнікі сумеснага домаўладання абавязаныя несці выдаткі па эксплуатацыі (утрыманні, тэхнічным абслугоўванні, бягучым рамонце і капітальным рамонце) агульнай маёмасці прапарцыйна яе долі ў праве агульнай уласнасці на гэтую маёмасць.

Стварэнне юрыдычнай асобы на базе жылога дома дасць магчымасць стварыць механізм узгаднення інтарэсаў удзельнікаў сумеснага домаўладання і прадстаўлення гэтай кансалідаванай пазіцыі перад трэцімі асобамі. А таксама здыме адміністрацыйную нагрузку на органы мясцовай выканаўчай улады па пытаннях, звязаных з непасрэдным кіраваннем і эксплуатацыяй жылога дома, забеспячэннем захаванасці маёмасці. Нарэшце, рэспубліканскі і мясцовыя бюджэты будуць вызваленыя ад субсідавання мясцовых ЖЭС, якія абслугоўваюць жылыя абʼекты без утварэння юрыдычнай асобы (у памеры адпаведных артыкулаў мясцовых бюджэтаў).

Рэформай па капрамонце

Што тычыцца актуальнай праблемы рэнавацыі жылля, то ў Беларусі створана, па вялікім рахунку, фінансавая піраміда. Грамадзяне маюць ва ўласнасці квадратныя метры ў дамах без утварэння юрыдычнай асобы і праводзяць так званыя адлiчэннi на капітальны рамонт у «агульны кацёл» — гэта значыць, у гарадскі бюджэт. Пры такой сістэме новы квадратны метр жылля «фінансуе» стары. Але абʼём уводу новага жылля недастатковы для падтрымання ў належным стане старога жылога фонду. Плацяжы ж уласнікаў не пакрываюць выдаткаў на правядзенне неабходных працаў па капрамонце, і адбываецца нарастанне зношанасці жылога фонду.

Кожны абʼект мае гранічны тэрмін для правядзення капрамонту. У сувязі з гэтым у хуткім часе можа скласціся сітуацыя, пры якой дамы проста будуць разбурацца, і дзяржава стане перад фактам неабходнасці прадастаўлення людзям новага жылля. Але дзе яго возьмеш?

Для прадухілення такога развіцця падзеяў і для рацыянальнага выкарыстання рэсурсаў неабходна стварыць «дарожную мапу» рэнавацыі жылога фонду, з тым, каб усталяваць гранічныя тэрміны капітальнага рамонту па серыях узведзеных дамоў, гадах будаўніцтва і населеных пунктах. І падзяліць жылы фонд на дзве катэгорыі.

Да першай аднесці тыя дамы, уласнікі якіх акумулююць грашовыя сродкі на капітальны рамонт у сябе — то-бок, самі займаюцца капітальным рамонтам. Да другой катэгорыі далучыць тыя дамы, уласнікі якіх акумулююць або акумулявалі грашовыя сродкі на капітальны рамонт на рахунак арганізацыі, якая ажыццяўляе эксплуатацыю жыллёвага фонду і прадастаўляе жыллёва-камунальныя паслугі альбо рахункі мясцовага выканаўчага і распарадчага органа, адкрытыя для назапашвання сродкаў, што паступаюць ад насельніцтва на капітальны рамонт. Для такіх абʼектаў павінна быць распрацаваная дзяржаўная праграма на ўдзел на парытэтных умовах дзяржавы і ўдзельнікаў сумеснага домаўладання ў справе капітальнага рамонту жылога дома.

Пры гэтым у абодвух выпадках капітальны рамонт мусіць праводзіцца ў поўным абʼёме — з мэтай аднаўлення ўсіх тэхнічных характарыстык дома. Пасля капітальнага рамонту жыльцам дамоў другой катэгорыі варта пачынаць самастойна акумуляваць грашовыя сродкі на новы капрамонт. І пераводзіць гэтае жыллё ў першую катэгорыю.

Да ўсяго, рынак рэнавацыі жылля трэба зрабіць адкрытым для замежных кампаній з тых краінаў, якія маюць досвед і сучасныя тэхналогіі правядзення такіх працаў. Гэты падыход дапаможа мінімізаваць карупцыю, павялічыць жыццёвы цыкл нашых дамоў, скароціць выдаткі бюджэту ў галіну ЖКГ.