Што будзе з цэнамі на кватэры ў 2023 годзе?
Realt.by папрасіў экспертаў падзяліцца разважаннямі наконт таго, чаго нам чакаць на рынку нерухомасці.
Тры сцэнары развіцця падзей
— Ад чаго ў мірны час залежыць рынак нерухомасці, цэны і пакупніцкая актыўнасць насельніцтва? Рэальныя даходы ў валютным эквіваленце, даступнасць крэдытаў, прапанова кватэр (у тым ліку ў якія будуюцца аб'ектах), чаканні і настроі, — пералічвае незалежны эксперт па нерухомасці, аўтар телеграм-канала «Літоўская пра жыллё» Наталля Літоўская. — Апошні фактар працаваў у гэтым годзе так, як не працаваў ніколі.
Так, пакупка кватэры, нават пад здачу, — не ідэальны спосаб захавання сродкаў, але лепшага нам, на жаль, не засталося. Да канца восені менчукі гэта зрабілі. Але на рынак выйшлі людзі з рэгіёнаў. Хтосьці ў Менск пераязджае, хтосьці тут гэтак жа купляе празапас.
У рэгіёнах нарастаюць песімістычныя настроі, Мінск жа традыцыйна ўспрымаецца інвестыцыйна прывабным. І нават прыгарад сталіцы здаецца больш перспектыўным, чым Гомель або райцэнтр ля мяжы. Так што ў першай палове года будзем яшчэ назіраць міграцыю валютных назапашванняў з рэгіёнаў у сталічныя і прысталічныя метры. Балазе, прапанова на рынку больш чым шырокая, ёсць з чаго выбіраць. І дэфіцыту новабудоўляў у 2023-м гэтак жа не праглядаецца.
Што будзе з цэнамі на жыллё, гадаць складана, калі не ведаеш уводных па рэальных даходах і даступнасці крэдытаў, лічыць Наталля і апісвае два сцэнары.
— Пазітыўны. У ім даходы ў валюце прасядаюць не істотна, а вось крэдыты з'яўляюцца пад стаўку, якой даўно не бачылі — пад 17%, а то і ніжэй. Пры гэтым нас нічога не палохае — настроі грамадзян застаюцца тымі ж, што і ў 2022-м. Пры такім раскладзе ўсе, хто меў назапашвання ад 20 тысяч даляраў, змогуць дакрэдытавацца і купіць сабе кватэру па бюджэце. Тыя, хто хацеў будавацца, выберуць забудоўшчыка і, зноў жа, дакрэдытуюцца. Па вялікім рахунку, мы выйдзем на цэнавае плато. Але розныя сегменты будуць і рэагаваць па-рознаму. Напрыклад, ліквідныя метры могуць і падрасці ў кошце на 2-5%. Неліквідныя (старое жыллё ў не самых зручных лакацыях, кватэры ў дамах з 2000-х залішняга метражу) на тыя ж працэнты прасесці. Забудоўшчыкі будуць мацаць патэнцыйных дольшчыкаў. Больш папулярныя праекты па меры росту будаўнічай гатоўнасці змогуць падымаць цэны, менш папулярныя будуць прадавацца па цэнах мінулага года.
— Менш пазітыўны. У ім рэальныя даходы адчувальна знізяцца. Банкі пакінуць стаўку па крэдытах на цяперашнім узроўні (17,56%). Але пры гэтым (як і ў першым сцэнары) нас нічога не палохае — настроі грамадзян застаюцца тымі ж, што і ў 2022-м.
У гэтым сцэнары мы яшчэ некаторы час будзем назіраць стабільнасць, але ўжо да вясны цэны пачнуць спаўзаць уніз. Без абвалаў, на лічаныя працэнты ў рэальных здзелках. У новабудоўлях тэндэнцыя будзе тая ж. Акцыі, скідачкі, да 1 мая, да 1 верасня, ды хоць да Дня касманаўтыкі. Была б нагода.
Ёсць, вядома, і трэці сцэнар. Гэта той, дзе ўсе мы спалохаемся не менш, чым 24 лютага. Пакуль не хачу пісаць пра гэты трэці сцэнар. Але калі спатрэбіцца — напішу пазней.
Цэны могуць знізіцца на 5-10%
— Цяпер дакладна можна казаць, што нам варта чакаць спакойнага студзеня. Гэты святочны сямейны месяц, калі людзі занятыя падарункамі, елкамі і шчаслівымі сустрэчамі, заўсёды быў адным з самых спакойных на рынку нерухомасці, — канстатуе спецыяліст агенцтва «Паверхі фортэ» Святлана Нікіцюк. — Далей рынак павінен быць стабільным. Цяпер на рынку досыць шмат актыўных пакупнікоў, у насельніцтва ёсць грошы на руках. Падобна на тое, што такім рынак і будзе заставацца ў 2023 годзе.
Хоць, прызнаюся, сёння няпроста рабіць нейкія прагнозы: вялікі ўплыў на рынак аказваюць знешнепалітычныя фактары. Успомніце, якія прагнозы былі ў лютым-сакавіку 2022 года, яны былі толькі вельмі песімістычныя. Тады ніхто нават не мог выказаць здагадку, якім ударным па колькасці здзелак у выніку апынецца 2022 год: па выніках некаторых месяцаў пабітыя рэкорды за 7-10 гадоў.
Вядома, 2023 год не будзе такім рэкордным, якім апынуўся 2022-гі, але і чакаць абвалу або сур'ёзнай прасадкі не варта.
Цяпер ёсць магчымасць атрымаць крэдыты на нерухомасць у розных банках, "Беларусбанк” зніжае працэнтную стаўку па крэдытах, і плюс з 3 студзеня з'явіўся новы крэдыт "рэфінансаванне іпатэкі", дзякуючы якому можна перакрэдытавацца на больш выгадных умовах — усё гэта стымулюе рынак нерухомасці, па зніжаных стаўках людзі больш актыўна бяруць новыя крэдыты.
Як і ў мінулым годзе, будуць часта сустракацца здзелкі з ланцужкамі з некалькіх кватэр, калі ўласнікі прадаюць свае кватэры і купляюць наўзамен, напрыклад, большай плошчы, а уласнікам кватэры большай плошчы таксама трэба падабраць сустрэчны варыянт і гэтак далей па ланцужку.
Для многіх нерухомасць застаецца надзейным спосабам укладання і захавання сродкаў. І для пакупніка стабільны рынак значыць, што не варта бясконца чакаць зніжэння коштаў. Калі вы бачыце варыянт, які сапраўды падабаецца, трэба вырашаць жыллёвае пытанне.
Што тычыцца зніжэння, мяркую, што за год цэны могуць прасесці не больш чым на 5-10%, у адпаведнасці з ростам курсу даляра.
Усё можа змяніць стрэс-фактар
— Паколькі 2022 год паставіў чарговы рэкорд па колькасці здзелак, гэта чарговы доказ, што попыт на жыллё ў Мінску па-ранейшаму высокі і будзе заставацца такім доўгі час, — адзначае намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Андрэй Чарнышоў. — Адзін з фактараў у тым, што Мінск — гэта цэнтр прыцягнення беларусаў з усёй краіны. Летась мы бачылі, што пакупнікі кінулі ўсе сілы на тое, каб набыць жыллё. Спрыяла гэтаму, па-першае, аднаўленне крэдытаў на нерухомасць (імі скарысталіся каля 15% пакупнікоў на рынку другасны рынак). Па-другое, пасля рэзкага павышэння ў лютым-сакавіку даляр вярнуўся да звычайнага курсу і заставаўся стабільным, а таксама нас не закранулі міжнародныя канфлікты. У 2023 год мы пераходзім, фіксуючы тры гэтых фактары.
На 2023 год Андрэй разглядае два варыянты развіцця падзей, пры гэтым больш схіляецца да першага і больш аптымістычнага.
— Калі знешняя сітуацыя будзе плюс-мінус як сёння — курс даляра захаваецца прыблізна на тым жа ўзроўні, што цяпер, а таксама не будзе ніякіх значных негатыўных стрэс-фактараў — на рынку будзе захоўвацца высокі попыт: рашэнне жыллёвых пытанняў гэта для людзей заўсёды прыярытэт нумар адзін. Цэны будуць балансаваць прыблізна на адным узроўні, пра рост коштаў казаць дакладна не прыходзіцца.
Калі ж паўстане нейкі стрэс-фактар, баланс на рынку нерухомасці захавацца не зможа, і неўзабаве гэта адаб'ецца на цэнах.
— Калі падымецца курс даляра, то неўзабаве зменяцца і кошты. Узнікае пытанне: наколькі? Мы вывелі формулу, якая пацвердзілася ў некалькіх крызісных перыядах. Сутнасць яе ў наступным: калі долар вырасце на 100%, то цэны зніжаюцца толькі на 30%. Пакупнікі часта разважаюць так: наколькі змяніўся абменны курс даляра, такая зніжка нам і патрэбна. З боку сусветнай справядлівасці, магчыма, гэта і правільна, але ёсць паняцце попыту і прапановы, а ў прадаўцоў ёсць пэўныя прывілеі, якія дазваляюць не згаджацца на такое вялікае зніжэнне. Цяпер супраць прадаўцоў гуляе час: калі пакупнік не набывае сёння, то зробіць гэта заўтра і танней. Многія пакупнікі займаюць чакальную пазіцыю, калі ім не гарыць. А прадаўцу часта трэба тут і цяпер: часам ён хоча сам купіць кватэру пасля продажу, яму трэба прадаць хутчэй, пакуль кошты стабільныя, а калі нешта здарыцца, то ўсе пакупнікі будуць патрабаваць зніжкі.
Спецыяліст кажа, што цяпер рынак гуляе супраць прадаўца:
— У стрэсавыя перыяды, як цяпер, рынак гуляе супраць прадаўца: у кожны з дзён прамаруджання можа нешта адбыцца. І гэта нешта будзе нядобрым, што адразу ж паменшыць кошт кватэры. А ў станоўчыя часы, як, напрыклад, з 2017 па 2019 год ці 2012-2013 (калі ладзілі аўкцыёны — хто больш гатовы заплаціць за кватэру) — усё наадварот: прадаўцы ў моцнай пазіцыі. У такі час расце попыт, ёсць дадатковыя магчымасці, растуць даходы — у гэтым выпадку пакупнікі могуць купляць кватэры «навырост». Зыходзячы з гэтых простых формул, у стрэсавы час прадаўцу варта прадаваць хутчэй і дамаўляцца з пакупнікамі. Балазе іх цяпер шмат. Цяпер спадзявацца на ўзняцце коштаў — гэта аказваць сабе мядзведжую паслугу.