Жыллёвае будаўніцтва: змена парадыгмы

З-за радыкальнага падзення прыбыткаў насельніцтва будаўніцтва жылля перастала быць звышпрыбытковым бізнесам. Але праблема недахопу жылля нікуды не падзелася. Толькі цяпер вырашаць яе давядзецца зусім іншымі метадамі.

Можна сказаць, што сёння мы праходзім свайго кшталту «вялікі пералом» на рынку жылой нерухомасці. Прыкладна да 2014-га жыллёвае будаўніцтва было вельмі нядрэнным бізнесам. І дзяржаўныя будтрэсты, і прыватныя будаўнічыя кампаніі, і ў Мінску, і ў невялікіх гарадах — шчасна зараблялі на так і не вырашанай савецкай уладай жыллёвай праблеме. Маржа ў гэтым бізнесе была насамрэч велізарнай — невыпадкова ж рэальны сабекошт будаўніцтва жылля і зараз застаецца таямніцай за сямю пячаткамі.

Аднак пасля снежня 2014-га ўсё змянілася. Прыбыткі насельніцтва абрынуліся (і працягваюць падаць), а тыя будаўнічыя праекты, якія былі завершаныя ў 2015–2016 гадах, аўтаматычна апынуліся неканкурэнтаздольнымі. Бо стартавалі яны яшчэ ў той час, калі прыбыткі раслі, і менавіта рост прыбыткаў патэнцыйных пакупнікоў закладваўся ў бізнес-планы дэвелапераў.

Выйшла ж наадварот. Аднак нават тыпавы праект патрабуе мінімум паўгода-год на праектаванне, столькі ж на ўзгадненне і вылучэнне зямлі, і паўтара-два гады на будаўніцтва. Як вынік, у дамы, якія здаваліся ў гэтым і мінулым гадах, былі закладзеныя выдаткі, якія не дазваляюць забудоўшчыкам істотна паменшыць кошт пабудаваных кватэр. Прадаваць пабудаваную нерухомасць сабе ў страту яны таксама не могуць.

Калі верыць словам віцэ-прэм’ера Анатоля Калініна, які прагучалі ў выступе перад парламентам, толькі ў Мінску сёння застаюцца непрададзенымі 5 тысяч кватэр у новабудоўлях (пра сітуацыю ў рэгіёнах ён дыпламатычна змаўчаў). А колькасць пабудаваных кватэр у сталіцы паменшылася за год як мінімум на 30%.

Адзіная прапанова, якую змог вылучыць у гэтых умовах урад, — пажаданне забудоўшчыкам арыентавацца на пакупніцкую здольнасць грамадзян і імкнуцца да ўзвядзення даступнага жылля.

«Урадам строга кантралюецца кошт будаўніцтва квадратнага метра жылля з выкарыстаннем дзяржпадтрымкі, пастаўлена задача забяспечыць увязку кошту квадратнага метра такога жылля з сярэднямесячным заробкам па краіне, — распавёў Анатоль Калінін. — Сёння дадзеныя суадносіны складаюць не нашмат больш за адзінку. Акрамя таго, забудоўшчыкам неабходна арыентавацца на пакупніцкую здольнасць грамадзян і імкнуцца да ўзвядзення даступнага для грамадзян жылля».

Крыху лічбаў

Паводле дадзеных агенцтваў нерухомасці, сёння ў Мінску на рынку першаснага жылля сярэдні кошт квадратнага метра складае $1225. Што ўсё ж такі прыкметна больш, чым месячная зарплата нават у сталіцы. Пры гэтым дыяпазон коштаў такі: ад $990 за кватэры эканом-класа да $1670 за новабудоўлі класа прэстыж.

Пры гэтым Анатоль Калінін у тым жа выступе заявіў, што кошт будаўніцтва жылля з дзяржпадтрымкай можа знізіцца да $280 за квадратны метр. «Я казаў пра кошт жылля з дзяржаўнай формай падтрымкі. Сёлета гэта каля 8,9 мільёна ў старых грошах — каля $340. Я бачу ўмовы, якія дазваляюць прапанаваць будаўніцтва з дзяржаўнай падтрымкай з больш камфортнымі ўмовамі — не больш за $280 у эквіваленце», — цытуе Калініна БелТА.

Нагадаю: яшчэ ў 2013 годзе Лукашэнка заяўляў, што кошт квадратнага метра жылля не павінен перавышаць сярэднямесячную зарплату па краіне. Гэта ж начальнік рэспублікі паўтарыў у 2014-м на нарадзе па праблемных пытаннях будаўнічай галіны. Праўда, у другім выпадку ён ужо меў на ўвазе кошт квадратнага метра жылля, які ўзводзіцца па дзяржзамове.

Між тым, былы бізнесмен і палітык Андрэй Клімаў прыводзіць уласныя разлікі — і не на пустым месцы, а як былы кіраўнік АТ «Андрэй Клімаў і Ко», якое ў 1990-х гадах займалася ў тым ліку і будаўніцтвам. Паводле яго меркавання, рэальны сабекошт панэльнага домабудавання — $80–100 за квадратны метр.

«Створана штучная манаполія, калі не сказаць — мафія, якая кантралюе вылучэнне зямельных участкаў і, натуральна, кантралюе кошт. $800, $900, тысяча за квадратны метр у панэльках — наркагандаль адпачывае! Кошт завышаны як мінімум у пяць разоў! Тлумачу: заводы знаходзяцца ў Мінску, будаўнічыя пляцоўкі — з гатовымі камунікацыямі, — падлічвае Клімаў. — Звярніце ўвагу: дамы будуюцца толькі там, дзе не трэба затрачваць дадатковыя сродкі, але кошт трымаецца. Усе ведаюць, што камунікацыі — гэта каля 50% ад кошту будаўніцтва. Прыбірайце 50% — максімум квадратны метр павінен каштаваць $300–400. Домабудаўнічыя прадпрыемствы нічога не плацяць за забруджванне навакольнага асяроддзя, таму што знаходзяцца на забеспячэнні Мінска, — зніжайце кошт будаўніцтва ў два разы. Ужо квадратны метр каштуе $200. Прыбярыце мафію і зрабіце канкурэнцыю — кошт квадратнага метра паменшыцца да $100, як гэта было ў 1990-х гадах. Кошт памяншаецца ў 7–8 разоў!»

Вядома, з такімі разлікамі можна спрачацца. Аднак факт застаецца: знізіць сабекошт будаўніцтва давядзецца. Вядома, маржа зваліцца, але галоўнае, што сам будаўнічы бізнес захаваецца.

Варыянты рашэння

Ужо сёння зразумела, што актыўнага камерцыйнага жыллёвага будаўніцтва ў бліжэйшыя гады мы не ўбачым нават у сталіцы — адносна рэгіёнаў нават прагнозы рабіць не варта. Але, нават калі забудоўшчыкі пойдуць на прыкметнае паніжэнне сабекошту будаўніцтва (і ўласнага прыбытку), праблема падзення заробкаў насельніцтва нікуды не знікае, што б кіраўнік Беларусі ні казаў пра 500 долараў на нос у 2017 годзе. Значыць, вырашаць праблему даступнага жыллёвага будаўніцтва трэба нейкімі прынцыпова іншымі метадамі.

Першы з іх ужо прапанаваў урад: Анатоль Калінін распавёў, як ідзе праца над увядзеннем іпатэкі і сістэмы будаўнічых ашчаджэнняў. «Урадам з удзелам Нацбанка зацверджаны план захадаў да 2020 года па ўкараненні гэтых механізмаў фінансавання жыллёвага будаўніцтва. На завяршальнай стадыі ўзгаднення знаходзіцца канцэпцыя жыллёвых будаўнічых ашчаджэнняў, якая будзе пакладзеная ў аснову ствараемай у краіне мадэлі будаўнічых ашчаджэнняў», — распавёў віцэ-прэм’ер дэпутатам.

Ён прызнаў: найперш трэба выканаць тры ўмовы: давесці ўзровень інфляцыі да 5–7%, стаўкі па крэдытах у нацыянальнай валюце знізіць да 12–15%, а выплаты па іпатэцы не павінны перавышаць 35% ад чыстага гадавога прыбытку пазычальніка. «У адпаведнасці з праграмай сацыяльна-эканамічнага развіцця Беларусі на 2016–2020 гады, да канца пяцігодкі ў краіне павінны быць створаныя такія ўмовы», — сказаў Калінін.

Аднак да агучаных паказчыкаў трэба яшчэ дажыць. Да таго ж адмыслоўцы будаўнічай галіны, неафіцыйна каментуючы віцэ-прэм’ера, кажуць: сістэма будаўнічых ашчаджэнняў можа дапамагчы толькі пры будаўніцтве жылля эканом-класа ў буйнапанэльным выкананні на зямельных участках без абцяжарванняў. Гэта значыць, без істотных выдаткаў на знос старых дамоў або пракладку інжынерных камунікацый.

Іншы варыянт, здавалася б, і ляжаў на паверхні, але на яго доўга не звярталі ўвагі. Цікава, што ў выніку гэта зрабілі не камерцыйныя дэвелаперы, а дзяржструктуры. На нарадзе ў Мінгарвыканкаме гендырэктар ДВА «Мінскбуд» Фёдар Рымашэўскі распавёў, што яго адмыслоўцы вывучылі досвед Вільні па перапрафіляванні і рэканструкцыі пустуючых будынкаў прамысловага прызначэння пад жылыя і офісныя памяшканні ў стылі лофт. І на падставе досведу суседзяў распрацавалі для Мінска ўласныя планы перапрафілявання невыкарыстоўваемых прамысловых будынкаў пад адпаведныя кватэры і офісы.

«Пры рэканструкцыі ў стылі лофт памяшканне вызваляецца ад старога абсталявання, усталёўваюцца перагародкі, робіцца разводка мясцовых камунікацый, аздабленне месцаў агульнага карыстання, абнаўляецца фасад, — патлумачыў Рымашэўскі. — Кватэры і офісы здаюцца, як правіла, без аздаблення. Чыставое аздабленне магчыма па індывідуальных пажаданнях заказчыка… У Мінску ўжо вывучаныя пустуючыя вытворчыя плошчы ААТ «Гарызонт» у межах праспекта Машэрава — вуліцы Куйбышава — вуліцы Кісялёва — вуліцы Чычэрына. Гэтыя будынкі аналагічныя агледжаным у Вільні. «Гарызонт» гатовы пачаць працэс перапрафілявання гэтага квартала, а «Мінскбуд» — ажыццявіць поўны комплекс будаўніча-мантажных работ. На сёння маюцца перадпраектныя прапрацоўкі. Усю дваровую тэрыторыю плануецца вызваліць для наступнай забудовы, і ў перапрафіляваных вытворчых будынках размясціць жылыя, офісныя і адміністрацыйныя памяшканні. Прапрацаваныя варыянты інтэр’ераў кватэр у стылі лофт».

Папярэдні разлік адносна пляцоўкі «Гарызонту» паказаў, што сабекошт з усімі выдаткамі, у тым ліку вызваленнем дваровай тэрыторыі, складзе $600 за 1 квадратны метр. І гэта самы цэнтр горада. У далейшым, калі тэхналогія будзе адпрацаваная, сабекошт жылля ў «завадскіх» будынках можа знізіцца яшчэ прыкладна на траціну.