Кошты на жытло б’юць рэкорды, а беларусы працягваюць яго купляць. Чаму так?
Кошты на жытло ў Беларусі і колькасць здзелак куплі-прадажы ў 2023 годзе істотна выраслі. Высвятляем, што адбываецца на рынку, чаму беларусы купляюць так многа жытла і што нас чакае далей.
Кошт жытла ў Беларусі
Згодна з данымі Белстата, кошт квадратнага метра жытла ў Беларусі ў 2023-м годзе падвысіўся ажно на 21% у параўнанні з 2022-м: 2752,9 беларускіх рублёў (850$) супраць 2204,5 (680$). Гэта найбольшае падвышэнне коштаў за апошнія пяць год.
Больш за ўсё падвысіліся кошты на метр у чатырохпакаёвых кватэрах — на 26,2%.
Калі разгледзець асобна рынак першаснага і другаснага жытла, то на першасным адбылося павелічэнне на 17,3%, а на другасным — на 21,2%. На першасным рынку больш за ўсё падвысіліся кошты на квадратны метр у трохпакаёвых кватэрах — на 22,5%, на другасным — у чатырохпакаёвых — на 29,5%. То-бок за год кошты на квадратны метр у чатырохпакаёвых кватэрах падняліся амаль на траціну.
Што ў Мінску?
Па інфармацыі Нацыянальнага кадастравага агенцтва, па выніках 2023 года ў Мінску зарэгістравана 16,6 тысяч здзелак куплі-продажу кватэр. Для параўнання: за 2022 год было прададзена 15,6 тысяч кватэр, у 2021 — 14,8 тысяч, у 2020 – 10,6 тысяч.
За мінулы год у Мінску было прададзена 867,5 тысячы квадратных метраў жылля — на 12% больш, чым у папярэднім. Грашовы абарот ад продажу склаў 1,17 мільярда долараў у эквіваленце, што на 16% перавысіла абарот 2022-га.
У Мінску ў 2023 годзе часцей за ўсё набывалі кватэры ад 40 да 60 тысяч долараў — жытло з такім коштам складае 40% ад агульнай колькасці здзелак.
За год рост коштаў на кватэры ў Мінску на другасным рынку склаў ад 4% да 7% у залежнасці ад колькасці пакояў. У абсалютным выражэнні кошт квадратнага метра стаў вышэй у сярэднім на 60 долараў. Больш за ўсё падаражэлі аднапакаёвыя кватэры — на 7% або на 100 долараў за квадратны метр. Доля першаснага рынку ў агульнай структуры здзелак у 2023 годзе невялікая — 10%, кошты на ім таксама падняліся: 87,5 долара на аднапакаёвыя (6,7%), 10 долараў на двухпакаёвыя (0,6%), 25 долараў на трохпакаёвыя (2%).
У структуры попыту пераважаюць аднапакаёвыя кватэры, здзелкі з імі складаюць 45% ад агульнай колькасці. 33% — у двухпакаёвых, 18% — у трохпакаёвых, 4% — у чатырохпакаёвых (ці кватэр з большай колькасцю пакояў).
Па даных Адзінага дзяржаўнага рэгістра нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй, тыповы ўзрост пакупніка кватэры ў Мінску – ад 31 да 40 гадоў, на долю гэтай узроставай групы прыйшлося 28% ад прададзеных у 2023 годзе кватэр. Таксама гэтая ўзроставая група часцей за іншых набывала трохпакаёвыя кватэры. Наступная па колькасці набытых кватэр катэгорыя пакупнікоў — ва ўзросце ад 41 да 50 гадоў (24%). На долю пакупнікоў, якім менш за 30 год, прыйшлося 3% попыту, а на тых, каму болей за 70 — 6%.
Ёсць тэндэнцыя на павелічэнне попыту на дарагія кватэры: у агульнай структуры адсотак кватэр коштам ад 60 тысяч да 80 тысяч долараў павысіўся з 26% да 27%, ад 80 тысяч да 120 тысяч долараў — з 15% да 18%, больш за 120 тысяч долараў — з 5% да 7%. Прысутнасць таннейшых кватэр у структуры продажаў стала меншай.
Сярод раёнаў сталіцы найбольшая колькасць здзелак зарэгістравана ў Фрунзенскім. Самы дарагі раён Мінска — Цэнтральны, дзе кватэру можна набыць у сярэднім за 1530 долараў за квадратны метр, раён з самымі таннымі кватэрамі — Завадскі — там квадратны метр каштуе 1190 долараў.
Глядзіце таксама
Якая сітуацыя ў рэгіёнах?
Сумарна ва ўсіх абласных цэнтрах зарэгістравана 11,9 тысяч здзелак куплі-продажу кватэр. Сярод абласных цэнтраў у лідарах Гродна, на які прыйшлося чвэрць здзелак.
У абласных цэнтрах (акрамя Мінска) было прададзена каля 613 тысяч квадратных метраў жылля, грашовы абарот ад продажу якога — 422,7 мільёна долараў.
Па звестках Нацыянальнага кадастравага агенцтва, за год цэны на кватэры ў абласных гарадах, за выключэннем Гродна, плаўна павялічваліся. Найбольш адчувальны рост кошту квадратнага метра адзначаны ў Брэсце — на 12% (прыкладна на 90$) у параўнанні з 2022 годам. У Віцебску кватэры за год падаражэлі на 8%, У Гомелі — на 7%, у Магілёве — на 5%. Адзіны абласны цэнтр, дзе было зніжэнне сярэдніх коштаў — Гродна (мінус 6% да 2022 года), што абумоўлена вялікай доляй кватэр на першасным рынку, прададзеных у гэтым горадзе — 40%.
Чаму так шмат здзелак і чаму даражэе жытло?
Па-першае, у параўнанні з 2022 годам патаннелі крэдыты: стаўка рэфінансавання была зніжана з 12% да 9,5%, гэта дазволіла камерцыйным банкам выдаць крэдыты з меншай стаўкай.
Паводле інфармацыі Нацыянальнага банка Рэспублікі Беларусь, у студзені-лістападзе 2023 года крэдытаў на будаўніцтва (рэканструкцыю) і набыццё жылля было выдадзена на суму 2352,6 млн рублёў, што на 63% больш, чым у аналагічным перыядзе 2022 года.
Па-другое, з-за санкцый, якія ўзмацніліся ў 2022-м з-за ўдзелу беларускага рэжыму ў вайне супраць Украіны, у многіх беларусаў знікла магчымасць укладаць грошы ў замежныя аблігацыі, не ўсе замежныя банкі адкрываюць рахункі беларусам і дазваляюць захоўваць вялікія сумы грошай. У беларускіх банкаў з’явіліся новыя ўмовы на захоўванне грошаў у валюце — камісіі, зборы, абмежаванні ў пераводах.
Вось і атрымліваецца, што застаюцца нешматлікія варыянты — захоўваць ашчаджэнні пад матрацам, альбо ўкласці ў нерухомасць. Як паказвае статыстыка, многія абіраюць другое.
Калі мы гаворым пра першасны рынак, кошты падвышаюць забудоўшчыкі — зноў жа з-за санкцый некаторыя матэрыялы і паслугі па, напрыклад, дастаўцы сталі значна даражэйшымі і менш даступнымі. Яшчэ забудоўшчыкі рэагуюць на зніжэнне ставак па крэдытах на жытло і павышаюць кошты. А на другасным рынку прадаўцы часта падвышаюць цану, бо хочуць набыць першаснае жытло, якое каштуе больш.
Яшчэ ёсць фактар абнаўлення структуры жытла — цяпер на другасным рынку большасць даступных кватэр — гэта пабудовы пасля 2000-га года, а значыць, гэта больш сучаснае, функцыянальнае, прыгожае, і як вынік, дарагое жытло.
Таксама ёсць фактар адкладзенага, у нашым выпадку «падчасваеннага» попыту: калі здараецца штосьці кепскае на ўзроўні краіны (вайна ў нашым выпадку), попыт замірае, каб дачакацца вырашэння сітуацыі ці развіцця падзей. І праз нейкі час нерэалізаваны попыт аднаўляецца, вяртаецца на рынак, тым самым, падвышаючы кошты. Так і здарылася ў Беларусі.
Глядзіце таксама
Што будзе далей
Калі стаўка Нацбанка застанецца на цяперашнім узроўні, курс долара будзе больш-менш стабільнымі, а ў Беларусі і ў краінах-суседзях не здарыцца нічога горш за тое, што ўжо ёсць, то сітуацыя на рынку жытла захавае свае тэндэнцыі да павышэння попыту і павышэння коштаў.
Хутчэй за ўсё, у 2024-м павышэнне не будзе такім вялікім, як у 2023-м, меркавана, яно складзе ад 10 да 20%.