Рынак гандлёвай нерухомасці: «Магло быць і горш!»
Якія працэсы хвалявалі рынак гандлёвай нерухомасці? Калі ахарактарызаваць адной фразай, якім быў мінулы 2022 год для рынку гандлёвай нерухомасці, то найлепшым чынам будзе пасаваць: «Магло быць і горш!».
«Што казаць, многія чакалі, што яно так і будзе, — горш. Аднак, у выніку сітуацыю можна акрэсліць ёмістым словам: «Ніштавата». І нават нядрэнна». Так ацэньвае вынікі мінулага года на рынку гандлёвай нерухомасці партнёр і выканаўчы дырэктар NAI Belarus Андрэй Алешкін, пішуць «Беларусы і рынак».
Больш падрабязна пра тое, якія працэсы адбываліся на рынку ў мінулым годзе, гаворыцца ў «Справаздачы аб стане гандлёвай нерухомасці. Вынікі 2022», які публікуе Belretail.by. Гэта вельмі аптымістычная справаздача: там бачаць станоўчыя тэндэнцыі і спадзяюцца, што на гэтым фоне спыніцца зніжэнне выручкі рытэйлераў.
Што было ў Мінску? Закрыццё крам асобных міжнародных брэндаў: нязначная колькасць адмоваў ад працы на нашым рынку буйных міжнародных рытэйлераў-арандатараў. Фактычна ў перыяд пачатку «масавага зыходу» з рынку РФ на нашым рынку толькі дзве буйныя сеткі, JYSK і H&M, згарнулі сваю дзейнасць. У канцы года абвясціла аб закрыцці адзіная крама Timberland. Таксама было некалькі пераназванняў крам, але брэндавы тавар ад папярэднікаў у іх застаўся (напрыклад, крамы Point, Top Place у ГЦ «Замак»).
Адмоўная дынаміка рознічнага тавараабароту: па выніках 2022 года ў Мінску дынаміка склала мінус 8% (па Беларусі — -3,7%), а нехарчовая група тавараў сышла ў мінус больш значна — на 11,2%.
Факты маштабных зліццяў / паглынанняў: найбольш гучная падзея ў пачатку года – паглынанне аптэчнай сеткай «Востраў здароўя» сеткі «Белфарм». «Белфарм» — гэта своеасаблівая легенда, першая і найстарэйшая ў Рэспубліцы Беларусі прыватная фармацэўтычная сетка. Яе першая аптэка была адкрытая ў 1992 годзе.
У канцы 2022-га года стала вядома аб пераходзе ў апераванне сеткі «Санта» крам сеткі «Віталюр». Гэтую здзелку складана цалкам аднесці да M&A, паколькі, як заявілі бакі, гэта будзе арэнда гандлёвых аб'ектаў (84 гандлёвыя аб'екты розных фарматаў) з захаваннем юрыдычных асоб і нават шыльдаў «Віталюра».
Адбылося адкрыццё двух новых буйных аб'ектаў: у чэрвені адкрыўся гандлёвы цэнтр Green Time. Агульная плошча аб'екта — 33 тысячы квадратных метраў. У канцы снежня адбылося тэхнічнае адкрыццё ТРЦ Minsk City Mall, агульнай плошчай 47 тысяч квадратных метраў.
Пачалося засяленне арандатарамі новага будынка рынку «Экспабел»: у ходзе рэканструкцыі ТРЦ «Экспабел» быў уведзены корпус рынку, куды пачалі пераязджаць павільёны (ралеты) з адкрытай тэрыторыі.
Папярэдняе рашэнне па ТРЦ у МФК «Магніт Мінска»: магчыма, аб'ект стане буйным гандлёвым цэнтрам па рэалізацыі тавараў беларускай прамысловасці.
Адзін з вядомых аб'ектаў-даўгабудаў — ТРЦ «Гулівер» — улады горада перадалі УКБ Мінгарвыканкама з мэтай завяршэння праекта: летам стала вядома, што замест грамадскага комплексу будзе пабудаваны квартал з некалькіх дамоў. Згодна з прадстаўленай канцэпцыі ў квартале прадугледжаны толькі адзін дом па індывідуальным праекце, астатнія — звычайныя тыпавыя панэльныя дамы. Гэта вельмі сумнае завяршэнне праекта ТРЦ. Месца ў межах горада, яго рэсурс і патэнцыял сапраўды былі вартыя рэалізацыі якаснага і маштабнага МФК агульнагарадскога ўзроўню.
Прагнозы і высновы «Справаздачы аб стане гандлёвай нерухомасці»
Складана чакаць ажыўлення на рынку рытэйла і гандлёвай нерухомасці, пакуль не будзе назірацца спажывецкай актыўнасці насельніцтва. У мінулым 2022 годзе складвалася неспрыяльная кан'юнктура: было неактыўным спажывецкае крэдытаванне, што знізіла фактычны попыт на дарагія тавары працяглага карыстання; рэальная зарплата, як і рэальныя наяўныя грашовыя даходы, мела тэндэнцыю да скарачэння (за студзень-лістапад -3,7%).
Аднак ужо з канца 2022 года сітуацыя стала паляпшацца. Адзначаны рост рэальнай заработнай платы. Банкі актывізавалі спажывецкае крэдытаванне, хай нязначна, але пачалі зніжацца стаўкі па спажывецкіх крэдытах. У выніку ў апошнія месяцы 2022 года пачаў адзначацца пакуль асцярожны, але ўсё ж рост запазычанасці насельніцтва па спажывецкіх крэдытах. Ёсць верагоднасць, што ў пачатку 2023 года Нацыянальны банк пойдзе на зніжэнне стаўкі рэфінансавання, а следам банкі пойдуць на далейшае зніжэнне працэнтных ставак, што ажывіць спажывецкае крэдытаванне і актывізуе попыт на дарагі сегмент нехарчовых тавараў.
Тэндэнцыя станоўчая. Ці спраўдзіцца?
• Падзенне рознічнага тавараабароту замарудзіцца, ёсць перадумовы да таго, каб з другога квартала 2023 года дынаміка вярнулася да станоўчай.
• Ёсць спадзяванні, што на гэтым фоне спыніцца зніжэнне выручкі рытэйлераў. Стабілізуецца рынак арэнды ў цэлым.
• Рынак цалкам прыстасуецца да працы ва ўмовах адвязкі ад еўранаміналу. Актыўнасць гульцоў рынку ў плане новай арэнды не будзе высокай. Найбольш верагодны сцэнар з эпізадычнымі адкрыццямі новых рознічных аб'ектаў.
• Ратацыйныя з'явы захаваюцца, але працэс ратацыі будзе неактыўным.
• Уласнікі і далей працягнуць пошук новых ідэй ўзроўню «канцэптуальных прастор», «цэнтраў нацыянальных тавараў», як гэта было ў мінулы перыяд.