Колькі офісаў у Мінску цяпер стаяць пустымі?
Сітуацыя ў мінскіх бізнес-цэнтрах у першым паўгоддзі 2023 года стабілізавалася пасля пертурбацый у мінулым годзе. Але каля 20 працэнтаў плошчаў застаюцца вольнымі, а попыт пераключыўся на невялікія памяшканні, пішуць «Беларусы і рынак».
Попыт на самым буйным у краіне рынку офіснай нерухомасці не паспявае за прапановай, і многія аб'екты адчуваюць складанасці з запаўненнем. У той жа час прадпрымальнікі адаптаваліся да ўмоў працы ў рублях і адвязкі ад еўранаміналу, гаворыцца ў аглядзе кансалтынгавай кампаніі NAI Belarus.
У 2022 годзе з-за рэлакацыі айцішнікаў у Мінску ўтварыўся прафіцыт офісных памяшканняў. ІТ-кампаніі за два гады скарацілі амаль у два разы да 200-220 тысяч квадратных метраў плошчу памяшканняў, якія трымалі ў арэндзе, і сваю долю на рынку да 20%. Прынамсі, гэта падлічылі ў кампаніі «Каліерз Інтэрнэшнл Кансалтынг». На фоне вялікай колькасці вольных памяшканняў зменшыліся стаўкі арэнды, якія да таго ж адвязалі ад валютнага эквіваленту, піша ilex.by.
У першым паўгоддзі 2023 года прапанова на рынку вырасла за кошт запуску трох новых офісных аб'ектаў. Гаворка пра памяшканні шматфункцыянальнага комплексу Helen & Valery Plaza на праспекце Пераможцаў, грамадска-адміністрацыйнага цэнтра «Лявада» на вуліцы Нававіленскай і бізнес-цэнтра «Сухарава», размешчанага ў аднайменным раёне Мінска.
— Попыт на офісы на працягу ўсяго першага паўгоддзя практычна цалкам меў ратацыйны характар, — каментуе партнёр, выканаўчы дырэктар NAI Belarus Андрэй Алешкін. — У многіх выпадках арандатары мянялі аб'екты з мэтай зняць больш кампактны офіс. Па гэтай прычыне попыт фактычна на 100% пераключыўся на невялікія памяшканні. І калі яшчэ два гады таму заяўкі на падбор офісаў плошчай больш за 1000 квадратных метраў былі тыпавымі, то ў бягучы перыяд – гэта ўжо падзея на рынку.
Яшчэ выпадкі ратацыі адбываліся, калі кампаніі ў сувязі з магчымасцямі, якія з'явіліся, мянялі лакацыю на больш выгадную ў межах Мінска. Значна радзей попыт на офісы узнікаў у сувязі з пашырэннем штата або выхадам на рынак новых кампаній.
Некаторыя эксперты чакалі, што расійскія інвестары праявяць цікавасць або да гатовых офісных будынкаў, або да праектаў у завяршальнай стадыі. Але ўсплёску актыўнасці не адбылося.
— На гэты момант не з'явіліся тыя гульцы, каму патрэбныя былі б вялікія плошчы пад уласны бізнес (СберБанк з галаўным офісам на праспекце Незалежнасці — выключэнне), — кажа Алешкін. — Як аб'екты спекулятыўнага рынку беларускія бізнес-цэнтры не цікавыя: унутраны попыт на арэнду падае, а ў якасці лакацыі для рэлакейта расійскіх кампаній Мінск з аб'ектыўных прычын не падыходзіць.
Што да ставак арэнды, то ў студзені–чэрвені 2023 года асаблівых змяненняў у параўнанні з канцом 2022 года не адбылося. Асноўная частка прапаноў знаходзіцца ў дыяпазоне 25-30 рублёў за «квадрат». Праўда, тут не ўлічваюцца выпадкі, калі ўласнікі асобных бізнес-цэнтраў прапануюць арэндныя канікулы ці здаюць аб'екты на пэўны час за сімвалічную плату.
Глядзіце таксама
Па словах экспертаў, прадпрымальнікі адаптаваліся да арэнды ў рублях і адвязцы ад еўранаміналу. Але «цень» еўрапейскай валюты ўсё роўна захоўваецца.
— Перш за ўсё ў працэсе перамоваў па арэндзе на пачатковай стадыі стартавую стаўку, як правіла, вызначаюць у больш звыклым еўранамінале. Гэта задавальняе як арэндадаўцаў, так і арандатараў, — кажа Андрэй Алешкін. — Стаўкі перыядычна карэктуюцца бакамі, але перагляд дамоваў адбываецца не так часта, як змены курсу.
Вакантнасць у цэлым па сталічным рынку з канца мінулага года захоўваецца на высокім узроўні. Колькасць незанятых плошчаў складае 18-20%.
— Рэальна вакантнасць можа і перавышаць 20%, паколькі ёсць пэўны пласт памяшканняў, якія цяпер і не занятыя арандатарамі, і не выстаўляюцца ў адкрытую прапанову. Асабліва часта такія сітуацыі можна сустрэць у дзелавых комплексах з вялікай колькасцю дольшчыкаў, — растлумачыў эксперт.
Па словах Андрэя Алешкіна, у разгляданы перыяд новых маштабных вызваленняў бізнес-цэнтраў не было. Аднак зусім без сыходу кампаній з рынку таксама не абышлося, проста «цяпер закрывалі офісы не такія вядомыя кампаніі і невялікія па штаце калектывы».
Глядзіце таксама
Скачок вакантнасці магчымы ў бліжэйшы час у выпадку запуску новых аб'ектаў. Увосень кітайскі інвестар павінен здаць дзелавы комплекс G-S PLAZA «Жамчужына» ў завулку Соф'і Кавалеўскай, недалёка ад станцый метро «Пятроўшчына» і «Міхалова». У высокай стадыі гатоўнасці знаходзіцца МФК на праспекце Пераможцаў побач з Палацам тэніса.
— Новыя аб'екты могуць істотна абвастрыць канкурэнтную барацьбу за «чырванакніжнага» арандатара. Па-ранейшаму ў «топе» попыту будуць офісы з добрым аздабленнем, «якое дасталася па спадчыне», уключаючы мэбляваныя і абсталяваныя аргтэхнікай. У гэтым плане аб'ектам-новабудоўлям будзе вельмі складана канкураваць, — лічыць Алешкін.
Напрыклад, бізнес-цэнтр «Фартуна» каля станцыі метро «Спартыўная» пасля сыходу EPAM, які арандаваў будынак цалкам, запаўнялі год. Але гэтаму спрыялі ўдалая лакацыя і што IT-гігант пасля сябе пакінуў аб'ект з гатовымі да засялення памяшканнямі.
Алешкін прагназуе, што да канца 2023 года попыт працягне насіць пераважна ратацыйны характар, але магчыма з'яўленне новых груп арандатараў, па аналогіі з канцом 2022 года — пачаткам 2023 года, калі актыўнасць праявілі кампаніі са сферы лагістыкі і з дзяржаўнай доляй уласнасці. Акрамя іх тон на офісным рынку Мінска задаюць беларускія IT-кампаніі, гандлёвыя і фінансавыя арганізацыі і замежныя бізнесы, якія яшчэ засталіся ў краіне.