Валюту забароняць? Што ўстрывожыла тых, хто хоча прадаць або набыць кватэру

Акрамя крызісу на рынку нерухомасці, вішанькай на торце можа стаць актыўная праца сілавікоў у выяўленні тых, хто мае на руках валюту і спрабуе ёю разлічыцца за жытло — з канфіскацыяй валюты і прадмета ўгоды, адзначае «Белсат». Што спыніць тых, каму трэба пад выглядам выканання законаў папаўняць скарб?

9 ліпеня 2021 года набывае моц новая рэдакцыя «Закона аб валютным рэгуляванні і валютным кантролі». У законе прапісана: пры ўзнікненні крызісных сітуацый, якія ўяўляюць пагрозу эканамічнай бяспецы і стабільнасці фінансавай сістэмы, Нацыянальны банк з Саветам Міністраў маюць права ўвесці валютныя абмежаванні.

Да пагроз адносяцца:

— узнікненне абставін, пры якіх ажыццяўленне захадаў, накіраваных на паслабленне або адмену валютных абмежаванняў, можа (…) нанесці шкоду інтарэсам бяспекі і перашкаджаць падтрыманню грамадскага парадку;

— (…) зніжэнне золатавалютных рэзерваў ніжэйшае за дапушчальны ўзровень;

— рэзкія ваганні курсу беларускага рубля.

Сярод абмежаванняў, якія могуць увесці:

— устанаўленне забароны на правядзенне валютных і валютна-абменных аперацый;

— устанаўленне лімітаў на аб’ёмы, колькасць і тэрміны правядзення валютных і валютна-абменных аперацыяй, валюты плацяжу;

— патрабаванне атрымаць спецыяльныя дазволы Нацбанку на правядзенне валютных аперацый;

— патрабаванне абавязковага продажу атрыманай юрыдычнымі асобамі – рэзідэнтамі замежнай валюты.

Рэакцыя грамадзян на гэты дакумент зразумелая: знікненне валюты ў абменніках і складанасці са здыманнем валюты з рахункаў ужо былі. Прычым адбывалася гэта зусім без папярэджання. А тут, як бачым, амаль папярэдзілі. Як гэта можа ўдарыць па рынку жытла? 

На яркім прыкладзе 2011-га

15 сакавіка 2011 года Нацыянальны банк афіцыйна заявіў: «Правакацыйныя чуткі пра магчымую рэзкую дэвальвацыю нацыянальнай валюты (…) ніякім чынам не адпавядаюць рэчаіснасці». А ўжо 22 сакавіка спыніў продаж валюты камерцыйным банкам для абменных пунктаў.

Некаторы час улады спрабавалі трымаць курс штучна, спальваючы валютныя рэзервы Нацбанка. Цяпер, бачым, спальваць не маюць намеру, зніжэнне ЗВР расцэньваецца як пагроза, за якой аўтаматычна рушыць услед знікненне валюты ў абменніках.

Калі паглядзець графікі пра колькасць угод з жытлом у 2011-м, убачым: рынак пасля знікнення валюты ў красавіку ўпаў у такую ж дэпрэсію, якую назіраем цяпер. Усё другое паўгоддзе колькасць угод «плавала» ў Мінску ў прамежку 630–800 пры норме 1000–1100. Але і кошт квадратнага метра гэтыя паўгода зніжаўся нязначна.

Валютны крызіс 2011-га выклікалі выключна фінансава-эканамічныя фактары. Крызіс, які разгортваецца цяпер, выцякае з палітычнага, пагоршаны эканамічным і сусветным. Так што не варта чакаць, што сцэнары іх развіцця будуць аднолькавымі.

Чаго варта чакаць?

Давайце проста ўявім найгоршае: валюты ў абменніках зноў няма, але ёсць на чорным рынку — паводле дамоўленых цэн, якія сур’ёзна адрозніваюцца ад курсу Нацбанка.

Уклады (а менавіта ў валюце беларусы назапашваюць на набыццё жытла) можна хутка забраць толькі ў беларускіх рублях паводле курсу, устаноўленага Нацыянальным банкам. Або ў валюце, але з лімітам, якога нестае на куплю.

Як рэагуюць патэнцыйныя пакупнікі жытла? Забраць уклад у рублях — значыць страціць частку яго рэальнага кошту.

Як рэагуюць прадаўцы? Ім таксама патрэбная валюта, а не рублі, чый кошт у валютным вымярэнні ўжо заўтра можа змяніцца: не паспееш знайсці валютчыка з патрэбнай сумай, як страціш яе частку.

Вішанькай на торце можа стаць актыўная праца сілавікоў у выяўленні тых, хто мае на руках валюту і спрабуе ёю разлічыцца — з канфіскацыяй валюты і прадмета ўгоды. Тым больш, і цяпер разлічвацца валютай забаронена, і адзінкавыя выпадкі, калі канфіскоўвалі ўсё, былі. Што спыніць тых, каму трэба пад выглядам выканання законаў папаўняць скарб?

Натуральнай рэакцыяй рынку будзе практычна поўнае прыпыненне здзелак.

Рынак і без таго інертны, жытло — не прадукт першай неабходнасці. Ён гатовы замерці ў любы момант — і на даволі працяглы тэрмін.

Хто пацерпіць ад гэтай сітуацыі, акрамя агенцтваў нерухомасці, якія зарабляюць на колькасці ўгод? Як заўсёды, умоўны беларускі сярэдні клас. Тыя, хто збіраў усё жыццё, прадаў спадчыну, паклаў грошы ў банк і планаваў нарэшце набыць кватэру.

Тыя, хто не паспеў прадаць кватэры ды купіць нешта больш прасторнае або вывезці валюту ў краіну, у якой плануе жыць.

Калі Нацбанк замарозіць курс, тыя, хто плаціць за новабудоўлю ў растэрміноўку паводле дамовы, прывязанай да валюты, пацерпяць менш, чым калі б курсу давалі расці. Хоць забудоўнікаў гэтая сітуацыя не парадуе: апошнімі гадамі яны давалі растэрміноўку і на 5, і на 10 гадоў, з першапачатковым унёскам ад 30%. Выходзіць, «прыбытковасць» бізнесу прасядзе.

Забудоўнікі ў прынцыпе, у тым ліку дзяржаўныя, цяжка перажываюць валютныя крызісы. 2011-ы даў дзясяткі даўгабудаў, якія здаваліся аж да наступнага крызісу ў канцы 2014-га – 2015-м.

Як дэвелаперы рыхтуюцца да будучага крызісу, пакуль няясна. У пачатку 2015-га самыя разумныя «пра запас», на паўгода-год наперад заключалі дамовы на пастаўку будаўнічых матэрыялаў і праплочвалі іх, каб гарантаваць сабе бесперабойную працу паводле старых цэн у рублях. Некаторыя толькі пачыналі чарговы праект, зніжалі цэны ў валюце, каб паспець у валюце ж, пакуль яна даступная, атрымаць хай меншы, але прыбытак, і пакідалі не распрададзеныя да траціны метраў — на фінансаванне будаўніцтва бліжэй да яго заканчэння.

Пакуль наяўнасць партнёрскіх праграм з банкамі не стымулюе забудоўнікаў зніжаць кошты. Але крэдытаванне новабудоўляў у 2011-м згарнулася за адзін раз і без папярэджання. Не рыхтавацца да гэтага было б, прынамсі, дзіўна.

Спыненне рынку будзе адбывацца на фоне падзення даходаў насельніцтва ў валютным выражэнні. А значыць, цэны ў валюце ў рэдкіх здзелках працягнуць зніжацца.

Замест высноў

Паміж цяперашняй сітуацыяй і патэнцыйным валютным крызісам ёсць часовы лаг (на жаль, ніхто не ведае, які, але «Закон аб валютным рэгуляванні і валютным кантролі» ўступае ў моц з 9 чэрвеня, што можна расцэньваць як намёк).

Адцінкам часу могуць скарыстацца і прадаўцы (пакуль валюта даступная), і яшчэ ёсць шанец знайсці пакупніка, хай і гандлявацца давядзецца да слёз. І пакупнікі (прыдумаць, як валюту захаваць да таго моманту, калі прадаўцы ўсвядомяць маштабы катастрофы і будуць гатовыя да істотнага гандлю).

Тыя, у каго ўсе грошы на руках і хто марыць пра новабудоўлю, пасля адмены крэдытавання могуць убачыць першыя цэны дна і паспець ускочыць у гэты вагон. Галоўнае, каб гэты вагон не адчапілі і забудоўнік здаў дом. Аддаваць грошы на стадыі катлавана або першых паверхаў нават дзяржзабудоўніку ў крызісны час — вялікая рызыка.

У тэорыі, найгоршы сцэнар у 2021-м можа і не рэалізавацца, і мы ўбачым проста дэвальвацыю, якая стала ўжо звыклай, рублёвы рост цэн на ўсё, падзенне даходаў насельніцтва і зніжэнне ў валютным выражэнні цэн на нерухомасць. Уласна, да гэтага сцэнару мы ўсе ўжо маральна падрыхтаваныя. У ім галоўнымі пацярпелымі будуць тыя, хто ўзяў жытло ў растэрміноўку, прывязаўшы выплаты да курсу долара ці еўра.