Дно, потым яшчэ раз дно: ці будзе квадратны метр «па 500»?
Крызіс у краіне разгортваецца не жартоўны. Эканамісты разглядаюць розныя сцэнары, не выключаючы забароны на валютныя аперацыі і нават дэфолту. Палітычная сітуацыя толькі пагаршаецца, хоць, здавалася б, куды горш.
Усе негатыўныя чаканні павінны ўплываць на цэны на нерухомасць, і ўжо ўсё часцей чуваць галасы тых, хто кажа: дачакаемся метра па 500 долараў. Эксперт па нерухомасці Наталля Літоўская паспрабавала растлумачыць «Белсату», чаму наўрад ці гэта здарыцца. І чаму рынак застопарыцца значна раней.
Са жніўня — без продажаў: паводле статыстыкі, метр не знізіўся і на $200
Са жніўня ўгод на рынку нерухомасці менш за норму, у сталічным рэгіёне купляюць 600-750 кватэр за месяц (звычайна — 1000-1100). І лагічна, што прапанова ў Мінску расце: у базе выстаўленая на продаж рэкордная колькасць кватэр: больш за 12 тысяч (у звычайныя гады — да 8 тысяч). А сярэдні цэннік прапановы за паўгода не асеў і на $200.
Агулам прадаўцы трымаюцца, пакупнікі цвёрдыя, сітуацыя замарожаная.
Гэта ўжо было?
Так, мы такое праходзілі: з папярэдняга піку ў 2014 годзе да апошняга дна цэны зніжаліся больш за паўтара года. На тым піку тыпавая 33-метровая аднапакаёвая кватэра ў старым панэльным доме каштавала каля 60 тысяч, на дне ў 2016-м — менш за 40.
43-метровыя двухпакаёвыя кватэры ў цагляных хрушчоўках у 2014-м прадаваліся (і купляліся) за 66 тысяч, у 2016-м — менш як за 43 тысячы.
Трохпакаёвыя кватэры ў немаладых панэльных дзевяціпавярховіках на піку каштавалі каля 96 тысяч, на дне — 64 тысячы. Каля тысячы за квадратны метр.
Уласна гэтыя «хрушчоўкі» і «панэлькі» можна лічыць эталоннымі ў частцы выглядвання дна. Паколькі ў Мінску жылы фонд складаецца з іх на 80%. Але і новабудоўлі тады аселі: метр у новым доме плаваў каля $950-1150.
Да дна насамрэч лічаныя баксы, але не для ўсіх тыпаў жытла
Цяпер мы бачым: тыпавыя 43-метровыя двухпакаёвыя «хрушчоўкі» ў масе сваёй выстаўленыя ўжо за 50 тысяч, трохпакаёвыя ў дзевяціпавярховых панельных дамах — каля 67 тысяч. Да папярэдняга дна старога жыллёваму фонду засталося скінуць няшмат. З цяперашнімі тэмпамі гэта зойме да паўгода.
Высокі сярэдні цэннік, як сярэднюю тэмпературу ў шпіталі, трымаюць кватэры ў дамах, пабудаваных менш за 10 гадоў таму. Тыя, хто будаваўся на адным з пікаў, добра памятаюць, што ў рамонт уклалі 20, 30, 50 тысяч, яны проста не даспелі да продажу ў цане, якую дае рынак.
Ну і трымаюць новабудоўлі. На большасць з іх дзейнічаюць партнёрскія праграмы з банкамі, цікавасць да іх вышэйшая, і ім да дна трэба зніжаць яшчэ $200-300 за метр. Па тысячы ціхенька «сплаўляюць» толькі вялікія плошчы, першыя паверхі: уласна, тое, што звычайна дрэнна прадаецца. На астатняе будуць трымаць, пакуль партнёрскія праграмы не згорнуцца.
Людзі з грашыма ёсць
Так, адкладзены попыт, прычым падмацаваны запасамі ў скарбонках, ёсць. Паводле маіх назіранняў, папярэдняе дно «па 1000» на другасным рынку і «па 1100» ў новабудоўлях — для людзей арыенцір. Менавіта яго і чакаюць. Чакаюць новых маленькіх «еўрадвушак» па $ 55 тысяч, новых аднапакаёвых кватэр па 40, двухпакаёвых — больш прасторных, у добрых лакацыях — па 60. Ад Новай Баравой чакаюць метра па 1100 для «двушак», успамінаючы, як стартавала цана з 1000.
Але трэба разумець: чакаюць або новае / якаснае жытло, або сталінкі бліжэй да цэнтру, або самае таннае з «савецкага» другаснага рынку.
Уласна, калі цэны на гэтыя тыпы жытла знізяцца да чаканых, тады і здарыцца ажыўленне рынку. Метр застопарыцца і падаць перадумае. Прыкладна такую ж сітуацыю мы назіралі больш за паўтара года пасля дна 2016-га. Цэннік вагаўся вакол запаветнай лічбы, у 2017-м яшчэ трошкі асеў (у сярэднім мінус $500 на кватэру, тады і жартавалі, што мы думалі, гэта дно, але знізу пагрукалі). І відавочна падрастаць пачаў толькі ў сярэдзіне 2018-га.
І зноў «але»
Як павядзе сябе цэннік пасля дна і плато «каля тысячы» — ніхто прадказаць не возьмецца. Абсалютна невядома, што будзе з палітычнай сітуацыяй, з даходамі насельніцтва. Спадзявацца можна, прадказваць — не.
Калі палітычная сітуацыя пагоршыцца, упадуць даходы большасці, як і аптымізм грамадзян з грашыма, можа, і ўбачым плато паўгода, з млявым продажам не вышэй за 1000 за месяц, а за ім — чарговае зніжэнне цаны яшчэ на сотню долараў за квадратны метр.
Зрэшты, не да 500 — такая лічба (метр таннейшы за сабекошт) магчымая толькі ў выпадку поўнай катастрофы.
Аднаўленне законнасці і дапамога краіне забяспечаць аптымізм усім катэгорыям беларусаў. Але гэта нічога не кажа пра доўгатэрміновыя трэнды, нават пра тое, што мы ўбачым праз тры гады. Бо ў тым жа Кіеве метр у новабудоўлях эканом-класу стартуе з $650. А ў небагатай Вільні — з €1400. Які з двух варыянтаў у перспектыве чакае Мінск? Ці абодва ў паслядоўнасці «спачатку як у Кіеве, потым як у Вільні»? Пажывём — пабачым.